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J-REITについて

銘柄数の推移

日本の不動産投資信託(J-REIT)市場は、2001年9月に2銘柄が上場し証券取引所での取引が始まりました。その後、上場銘柄数は順調に増加し、2007年10月に42銘柄となりました。
しかし、リーマンショックの影響を受けて2008年10月に1銘柄が破綻し上場廃止となり、8銘柄が合併したことで2012年4月に33銘柄まで減少しました。
その後、市場価格が回復し2012年4月に2007年10月以来となる新規上場が再開しました。その後も上場が続き、2014年6月時点の上場銘柄数は46銘柄となります。全ての銘柄は東京証券取引所に上場しています。

制度上の特徴

J-REITの運営形態は、資産運用会社が投資法人の運営を行う外部運用型のみが認められています。投資家の投資対象となる投資法人は、資産運用会社が運用を行うことが法律で定められているためです。
J-REITでは、実質的に資産運用会社の株主(スポンサー)によって設立されます。スポンサーが多様な用途の不動産投資を行っている場合、複数の投資法人を設立しその運営を一つの資産運用会社が行うことがあります。
また税制上の優遇措置が存在しないため、不動産会社が投資法人に変更(コンバージョン)する事例はありません。

導管性要件

J-REITが各事業年度において法人税等が課税されない導管性を満たすための主要な要件として以下の4点があります。

(1)配当可能利益の90%超を配当していること
(2)筆頭投資主の投資口保有比率が50%以下であること
(3)他社株式の50%以上を保有していないこと
(4)借入れを行っている場合は、借入れが機関投資家からのものであること

投資対象不動産

J-REITが投資対象としている主要な用途は、事務所、住居、商業施設となっています。また近年では物流施設の比率が高くなってきています。その他、ホテルやシニア住宅、インフラ施設などにも投資を行っています。
投資用途でJ-REITを区分すると、特定用途に限定して投資を行う「特化型」や2種類の用途に投資を行う「複合型」、多様化用途に投資を行う「総合型」となります。
投資対象地域は、2014年5月末時点日本国内に限定されています。従ってJ-REITの収益は全て日本円建てです。但し、日本国外の不動産投資は、法律上では可能となっています。既に1銘柄がマレーシアの商業施設への投資を公表していますので、今後は日本国外の不動産投資が始まることになります。

投資商品の特徴

J-REITは、1銘柄を除き半年に1回決算を行います。また決算期は銘柄により異なっています。具体的には、1月/7月・2月/8月・3月/9月・4月/10月・5月/11月・6月/12月をそれぞれ決算期としています。
J-REITは利益の90%超を配当することが導管性要件の一つとなっていますが、大半の銘柄の配当性向は100%に近いものになっています。会計上での費用となる減価償却費を経常的に配当原資(利益超過分配)とする銘柄は2銘柄だけです。

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