現在、US-REITの時価総額は2889億ドル（約30兆円）で、191銘柄が上場する、世界最大規模のREIT市場となっています（2004年11月末現在）。
　しかし、US-REITといえど市場開設当初から、現在のような活況を呈していたわけではありません。1973年にやっと20銘柄となった市場も、その後1975年には12銘柄に減少するなど、何度か逆風を受ける時代もありました。しかしその都度、組成側や投資家に利便性を図る様々な制度改正に支えられてきたのです。
　その中でも最大の起爆要因となったのが、1992年の「UP-REIT（アンブレラ・パートナーシップREIT）」の登場です。
　UP-REITでは、上場時に母体企業が保有する不動産をREITに現物出資する際に、課税が繰延されます。このため、簿価の低いビルであっても、母体会社は課税を考慮しないでREITの組成物件にできます。さらに、上場後においても「Down REIT」と呼ばれる仕組みにより、課税が繰延されるようになっています。
　J-REITにはこのような仕組みがなく、そのため大企業が古くから保有する簿価の低い不動産が、REITに組み入れにくくなっています。このように、様々な優遇制度が用意されているが、US-REITの特徴のひとつです。