日本レジデンシャル投資法人：資産運用報告

資産運用報告で読む投資法人

日本レジデンシャル投資法人(3/4)

～競争力の高い優良物件への厳選投資により、
　　　　　ハイクオリティな住宅ポートフォリオを構成～
本投資法人は、東京都心部、とりわけ都心主要5区と呼ばれる地域の高い競争力を有する優良物件への厳選投資を継続することにより、着実な収益の成長、分散効果による安定収益の確保、規模のメリットを活用した運営管理コストの低減を目指してまいりました。

第7期においては、新たに12物件を取得するとともに、3物件を売却することにより、期末時点での保有物件数は116となりました。総賃貸可能戸数は7,294戸、保有資産総額（取得価格の合計）は2,254億円となり、レジデンシャル（住宅）特化型J-REITとして最大規模そして最高水準のポートフォリオを形成しております。

～保有資産の組み替えによる
　　　　　　　収益ポテンシャルの向上～
本投資法人では、第4期より「コアアセット」「サブコアアセット」という保有資産の特性及び保有目的に基づいた新たな資産分類を行うことで、ポートフォリオ収益及び収益ポテンシャルの一層の向上を目指した運用を行っております。
新たにコアアセットを中心に取得するとともに、サブコアアセットを売却し、物件の入れ替えをすることで、第7期末における全物件に対するコアアセットの構成比率を90.7％（取得価格ベース）にまで高めています。収益ポテンシャルの高い物件をポートフォリオに組み込むことにより、本投資法人が今後、中長期的に安定した運用を行う基盤を形成することができました。

～データベースに基づく
　　　　　　戦略的な資産運用～
本投資法人では、資産運用会社が独自に開発した「NRICポートフォリオマネジメントシステム」の活用により、データベースに基づいた戦略的な資産運用を推進しております。同システムを使用することでポートフォリオの状況をリアルタイムに把握することができます。また蓄積されたエリアごとのデータを用いて、空室住戸に対する適正賃料を設定することが可能となっており、ダウンタイム（空室期間）の縮小を推進しております。

～着実な稼働率の上昇～
第7期末時点において、116物件の稼働率は91.0％（面積ベース。以下同様）を維持することができました。また期首から期末まで保有した104物件については、期中の着実なリーシング活動により期末時点で93.2％を達成しております。

～未竣工・開発物件の
　　　　　　　　　　早期リースアップ～
第7期に取得した「パシフィックタワー目黒不動前（C-25）」「パシフィックレジデンス恵比寿南（C-35）」「パシフィックレジデンス日本橋馬喰町（F-18）」については、サブリース業者との間で賃料保証形式のサブリース契約を結んでおります。このようなサブリース契約を活用することにより、未竣工・開発物件についても取得当初からの賃料収入を安定させることが可能であると考えております。今後においても、大型物件を中心に上述のようなサブリース契約等を活用し、ポートフォリオ収益の安定に努めたいと考えております。

～賃料収入の増強とバリューアップ～
賃貸住宅市場における競争力が優れている物件や、新たな設備投資・サービスの提供等によりテナントへの付加価値を高めた物件を中心に賃料アップを図っています。第7期中の新規契約締結806件（前契約のある契約、ただし店舗、事務所等の契約を除く）の内、38％に相当する306件において賃料を平均5％上昇させ、賃料改善（前契約賃料と新規契約賃料との比較、全体の上昇率は0％）を実施することができました。このような賃料上昇の機運をとらえ、今後も収益ポテンシャルの実現を図る予定です。

「K2（S-43）」については、コンバージョン工事を行いました。長期間空室であった事務所の一部を住居に用途変更、空間構成を再構築することで、デットスペースを有効活用し収益ポテンシャルを向上しました。

～高水準な物件管理レベルの維持～
保有物件の賃貸管理・建物管理業務を委託しているPM（プロパティ・マネジメント）会社の業務遂行能力・信用力を定期的に評価しております。また、その評価結果に基づき、PM会社の変更を実施しております。第7期においても、1物件を対象にPM会社の変更を行いました。PM会社の変更により、保有物件の管理レベルを常に高水準に保っております。

～スケールメリットが生み出す
　　　　　　　　　　　　　コスト削減効果～
冒頭にも述べました通り、本投資法人は全J-REIT中、最多の物件を保有していることから、管理業務を集約化することによるスケールメリットによって経費削減を実現しております。
下のグラフから読み取れますように、賃料・共益費収入に対する固定費の割合は漸減傾向にあります。一定地域に多数の物件を保有することにより、その管理を集約し発注することが可能です。

～バランスの取れた資金調達～
資金調達においては、財務安定性の確保、柔軟性並びに機動性の拡充を目指してまいりました。

～健全な負債比率の維持～
期中の物件取得に際しては、機動性を重視し借入金による資金調達を中心としております。期中の物件取得により、第7期末時点のLTV（Loan to Value＝有利子負債金額÷総資産）は54.7％と比較的高い水準になっております。

～金利上昇への対応～
金利上昇に備え、有利子負債の長期化、金利固定化を推進してまいりました。この結果第7期末時点の長期有利子負債比率は83.7％、金利の固定化比率は83.7％となっており、大きく進展しております。

～資金調達のリスクの低減～
多様な資金調達手法の一環として、第7期には投資法人債を発行し、120億円を調達いたしました。また、本投資法人では資金調達先の拡充も図っております。以上のような取組みを進めて来ました結果、当期中の平成19年5月21日にムーディーズ・インベスターズ・サービス・インクよりA2の格付を取得いたしました。

第8期は、公募増資とそれに伴う物件の取得を完了しており、これらの物件を含めたポートフォリオ全体のネットワークを有効に活用して運用を行ってまいります。
本投資法人が永く国民に信頼される社会経済的基盤となるべく、パシフィック・インベストメント・アドバイザーズは資産運用のプロフェッショナルとして最大限の成果を上げるよう努力し、投資主の皆様のご期待に応え続けることをお約束いたします。