阪急リート投資法人：資産運用報告

資産運用報告で読む投資法人

阪急リート投資法人（2/4）

　平成19年3月15日に、阪急電鉄株式会社とNU chayamachi（ヌーちゃやまち）の不動産信託受益権の売買契約を締結し、同日付で取得いたしました。　

　本物件の所在する梅田エリアは、JR、阪急、阪神、大阪市営地下鉄が乗り入れる西日本最大のターミナルであるとともに、阪急百貨店、阪神百貨店、大丸などの全国でも有数の百貨店や、HEPファイブ、ハービスOSAKA、ハービスENT、ディアモール大阪などの大型商業施設が集積する西日本で最大の商業集積地です。この梅田エリアの北東に位置する茶屋町エリアには、ファッション、雑貨を中心とした低層路面店や梅田芸術劇場、毎日放送、梅田ロフトなどがあり、ファッション感度の高い街として若者を中心に集客力を持つとともに、JR大阪駅や阪急梅田駅との回遊性も良好となっております。今後は、大阪駅北地区（北ヤード）の開発や、本物件の東側で計画されている茶屋町東地区市街地再開発事業、大阪東急ホテル跡地の複合ビルなどの新規大型開発との相乗効果によって、更に回遊性及び集客力の向上が期待できます。これにより、茶屋町エリアは、梅田エリアの他の施設との回遊を楽しみながら街歩きのできる希少性の高い立地となることが予想されます。
　
　本物件は、建物のほぼ中央を突き抜ける2層の吹き抜けの遊歩空間によって開放感を演出し、また3方が道路に面した立地を活かして外からのアプローチも可能な路面店感覚を創出することで、路面回遊志向の周辺施設との連続性が感じられます。

また、ファサードは外壁を覆うテラコッタのルーバーが特徴的で、夜間になると灯りがこぼれ、昼間とは違った印象のビルへと変化し、施設コンセプトが外観面でも演出されております。
　顧客ターゲットは、周辺施設がターゲットとしているヤング層ではなく、25歳から35歳の女性やカップルを中心とした「新感覚のオトナ」とし、大型CD店や高感度セレクトショップ、化粧雑貨、メンズブランドなど、関西初上陸や新業態など話題性の高いテナント構成となっております。

　平成19年1月30日に、阪急電鉄株式会社との情報パイプラインにより、東京都中央区で建設中の汐留イーストサイドビルの不動産信託受益権売買契約を締結し、平成20年2月に取得する予定となっております。
　本物件が所在する築地地区は、東京のビジネス・商業の中心的エリアの一つである銀座・汐留地区に隣接しております。まず築地卸売市場が連想されるエリアですが、広告、水産関係の企業や大手新聞社の本社があることから、その関連企業等が拠点を構えており、これまでも一定のオフィス需要がある地域でした。平成15年に、隣接エリアに汐留シオサイトが誕生したことで、そこに拠点を置く企業の分室、関連会社や取引先企業等から新たなオフィス需要が発生しており、いわゆる汐留シオサイト起点の二次的需要を取り込める可能性の高い立地となっております。
　鉄道によるアクセスについては、最寄駅の都営地下鉄大江戸線築地市場駅まで徒歩で約5分、都営地下鉄大江戸線汐留駅とゆりかもめ汐留駅まで7～8分、JR線・東京メトロ銀座線・都営地下鉄浅草線が乗り入れている新橋駅まで徒歩圏と、複数の路線が利用可能であることから、周辺地域への移動についても一定の利便性を持っております。
　本物件は、地上8階建て、基準階面積が約1,216m²、延床面積が約12,535m²であり、昨今は1フロアで 300坪（約1,000m²）以上の面積が確保できるビルが少ない中で、競争力を有すると思われます。また、 OA床、細分割されたゾーン設定の個別空調、2,800mmの天井高等、基本的な部分は最新の水準で整えられる予定で、幅広いオフィスニーズに応えられる仕様となっております。

　平成19年4月9日に、コーナン広島中野東店（敷地）に関し、追加取得を行いました。
　本物件全体（25,529.73m²）において、大半の土地（25,469.59m²）を平成18年10月2日付で取得しておりますが、今回の追加取得分である当該土地（60.14m²）は土壌汚染対策法に基づく指定区域となっていたため、平成19年3月27日付で広島市による指定区域解除の旨の公告がなされた後に取得したものです。
　本物件上では平成18年8月よりホームセンター｢コーナン｣及び食品スーパーが営業しております。規模が大きく、国道2号線に広く面した立地であることから、他の競合施設より優位性があると判断しております。

　第5期の平成19年8月3日に、グローバル・ワン不動産投資法人が保有するスフィアタ

ワー天王洲の不動産信託受益権の一部（33%相当）につき信託受益権準共有持分売買契約を締結し、同年10月2日付にて本受益権を取得することといたしました。
　本物件は、東京都品川区の臨海部で比較的新しい大型のオフィスの集積がみられる「品川・天王洲ゾーン」に位置する高層ビルです。また、デッキにより東京モノレール線の天王洲アイル駅に直結するとともに、東京臨海高速鉄道りんかい線の天王洲アイル駅に近接しており、東京国際空港（羽田空港）方面、東京駅方面、新宿・渋谷駅方面に加え、千葉・埼玉方面へのアクセスにも恵まれております。
　本物件は、本投資法人が初めて取得する首都圏オフィスビルであるとともに、J-REIT間の売買として初の事例となるものです。

　これらの取り組みの結果、本投資法人は第4期末時点で8物件を保有し、取得価格の総額は72,143百万円となりました。第5期（平成19年6月1日～平成19年11月30日）中にスフィアタワー天王洲、第6期（平成19年12月1日～平成20年5月31日）には汐留イーストサイドビルを取得する予定であり、これらの物件を加えた取得（予定）価格の総額は、101,589百万円※となる見込みです。
※汐留イーストサイドビルの取得予定価格については、一定の取決めに従い、18,532百万円～21,550百万円となっておりますが、取得（予定）価格の総額や投資比率等の計算が必要な場合においては便宜的に前記取得予定価格の範囲の中央値である20,041百万円で取得するものとして記載しております。

　これまで本投資法人は、外部成長方針に則って堅実かつ着実に資産規模の拡大に取り組んでまいりました。すなわち、NU chayamachiはスポンサーである阪急電鉄株式会社からの鑑定評価額での取得、コーナン広島中野東店（敷地）は相対取引による取得、汐留イーストサイドビルは阪急電鉄株式会社からの情報に基づいての相対取引による開発型物件への取り組み、スフィアタワー天王洲は相対取引による鑑定評価額での取得であり、いずれも不動産取引価格が高騰する中で適正な価格での取得（予定）となっております。
　リスクの分散や投資口の流動性の向上のためには、資産規模の拡大も必要であると考えておりますが、今後ともポートフォリオ全体の質の向上に向けて、「堅実かつ着実な外部成長」に取り組んでまいります。