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グローバル・ワン不動産投資法人 (8958)

J-REIT銘柄情報

8958 グローバル・ワン不動産投資法人

グローバル・ワン不動産投資法人が投資口の追加発行、ヒューリック豊洲プライムスクエアを取得、銀座ファーストビルを売却

(2019/04/01)

グローバル・ワン不動産投資法人(GOR)が、投資口の追加発行を行う。公募増資は2年ぶり。 発行口数は72,500口、オーバーアロットメントによる売出口数は3,700口。これにより発行後の投資口数は8.6%増の961,884口となる予定。調達額は約93億円を見込み、物件の取得資金に充当する。 併せて、スポンサーである明治安田生命が主要株主の1社である芙蓉総合リースと物件入替えを行うことを発表した。 GORが取得する物件は、地下鉄有楽町線豊洲駅より徒歩3分、晴海通り沿いに位置する、2010年竣工、12階建のオフィスビル。取得額は210億円。 一方、売却する物件は、中央区銀座にある銀座ファーストビル。築20年を超え修繕コストが増加する点や、鑑定価格を上回る売却額により売却益を得られることから売却を決定した。売却額は126億円。 物件入替え後のポートフォリオの規模は4.8%増の1,911億円となる。 投資口追加発行及び物件入替えに伴い、第32期(2019年9月期)業績予想を修正。物件売却益655百万円計上により、2018年11月に公表した業績予想に対し33.2%増益を見込む。投資口数が増加、更に物件売却益のうち254百万円を内部留保するも、1口当たり分配金は2,398円と10.5%上回る見通し。 併せて第33期(2020年3月期)業績予想を発表。第33期は、旗艦物件であるTK南青山ビルのテナントである東急不動産が10月に解約となるが、空室期間が発生せずに、後継テナントと約10年間の定期賃貸借契約を締結。また賃料上昇に伴い本物件のNOI利回りは3.1%から3.7%へ上昇する見込み。 賃貸収益が増加するが、前期の物件売却益がなくなるため、前期予想比15%減益を見込み、1口当たり分配金は2,261円となる見通し。 なお、第34期(2020年9月期)以降は、固都税が増加するが、TK南青山ビルの賃料増額により、巡航ベースの分配金2,250円以上を目指す。

<取得>      
物件名称 ヒューリック豊洲プライムスクエア
所在地 東京都江東区豊洲
取得金額 21,000百万円
想定NOI利回り 4.0%
還元利回り 3.7%
竣工時期 2010年8月1日
取得日 2019年4月18日
売主 芙蓉総合リース(株)
<売却>      
物件名称 銀座ファーストビル
所在地 東京都中央区銀座
売却額 12,600百万円
簿価(2018/9末) 11,840百万円
差額(売却額-簿価) 760百万円
売却日 2019年4月18日
売却先 芙蓉総合リース(株)
       
  第32期予想 (修正前) 増減率
営業収益 6,175百万円 5,302百万円 16.5%
当期利益 2,560百万円 1,922百万円 33.2%
分配金総額 2,306百万円 1,922百万円 20.0%
1口当たり分配金 2,398円 2,170円 10.5%
       
  第33期予想 (修正前) 増減率
営業収益 5,785百万円 6,175百万円 ▲6.3%
当期利益 2,174百万円 2,560百万円 ▲15.1%
分配金総額 2,174百万円 2,306百万円 ▲5.7%
1口当たり分配金 2,261円 2,398円 ▲5.7%

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