今回取り上げるのは、2021年3月17日に開示されたアドバンス・レジデンス投資法人（以下ADR)の21期（2021年1月期）決算説明会資料です。
資産運用会社は、伊藤忠商事グループが株主であるADインベストメント・マネジメント株式会社にて、ADRは日本レジデンシャル投資法人と旧アドバンス・レジデンス投資法人が、2010年3月1日付で新設合併し誕生しました。

 

ポートフォリオ投資方針等

ポートフォリオ戦略等

投資クライテリアと立地

ADRは、居住用住宅を投資対象とする住宅特化型J-REIT。東京23区（投資比率70％以上）を中心に、首都圏、政令指定都市等の物件に投資する。住戸タイプはシングルタイプ（50%以下）を中心に、コンパクトタイプ、ファミリータイプ（それぞれ20～40％）、ラージタイプ（10％以下）と分散を図り、20％を上限としてドミトリータイプも保有する。

第21期のトピックス

１．投資環境

不動産売買市場

コロナ禍による経済への打撃が他国と比べて少ないと考えられることから、国内不動産への投資需要が海外投資家を中心に高く、不動産価格は引き続き高値圏で推移した。

賃貸住宅市場

東京都の人口移動は、コロナ禍を受けて2020年7月から一貫し転出超過となり、2020年の年間では転入超過数は、前年の4割ほどに縮小した。その反面、賃貸住宅の着工数は横這いで推移していることから、これまで逼迫していた東京都心の賃貸需給は緩みつつあるものと思われる。特に、若年層の転入が減っていることや在宅勤務の増加により、都心の狭小住戸への需要が鈍化しています。ただし、そのような環境下、都心であっても十分な部屋数や広さのある住戸については引き続き堅調な需要が見られる。例年、東京都への年間の転入超過の過半が3月の入学入社や転勤にともなって発生することから、今後の需給を占う上では、3月以降に緊急事態宣言が解除された後の人口移動の状況が試金石となるものと考える。

２. 外部成長

当期においては、第三者からレジディア中野富士見台及びレジディア城北公園通の2物件を取得価格合計29 億円で取得し、レジディア代々木の杜及びレジディア経堂の2物件（取得価格合計10億円）を売却する入替を行った。

当期末現在における保有物件数と資産規模はそれぞれ271物件、4,585億円（取得価格合計）であり、住宅系 J-REIT最大となっている。

３. 内部成長

賃貸住宅市場においては、新型コロナウイルス感染拡大による東京都からの転出超過に伴い、解約件数が前年同月対比で増加しているため、募集条件を緩和し、稼働率維持を優先する運営を行う。一方で、賃料の上昇が期待できる住戸においては、引き続き賃料の引き上げを行う。 また、バリューアップ工事においても、テナント満足度調査などを通じてニーズの変化を見極め、工事内容に反映させていくことにより、物件競争力の維持・向上に努める。

４. 資金調達の概要

本投資法人の財務戦略の基本方針は、有利子負債の調達金利の低減と残存年数の長期化、金利の固定化、返済期日の分散化である。当期、コロナ禍においても、金融機関の本投資法人に対する貸し出し姿勢に変化はなく、総額149億円(平均支払金利0.36%、平均調達年数8.7年)の借入れ等（投資法人債を含む）を実施。

これにより当期末現在の平均支払金利は0.69%となり、前期の0.70%から支払金利の低減を実現。また、残存年数は4.75年から4.81年に長期化し、支払金利の固定化比率は97.4%から98.4%になり、平均支払金利低減と合わせて財務基盤の一層の強化を実施。

 

主要指標（決算説明資料より抜粋）