今回取り上げるのは、2022年7月19日に開示されたユナイテッド・アーバン投資法人（以下UUR)の37期（2022年5月期）決算説明資料です。

資産運用会社は、丸紅株式会社を親会社とするジャパン・リート・アドバイザーズ株式会社にて、UURは2003年12月に上場しており、2010年12月にはUURが合併存続法人となって日本コマーシャル投資法人と合併しております。

 

ポートフォリオ投資方針等

ポートフォリオ戦略

UURは、商業施設、オフィスビル、ホテル、住居、その他（コールセンター、データセンター、研修施設、物流施設、工場・研究開発施設、通信施設、インフラ施設、ヘルスケア施設）を投資対象とする。主な投資地域は、首都圏並びに政令指定都市をはじめとする日本全国の主要都市及びそれぞれの周辺不動産を対象とする。概ね首都圏の投資比率は50％以上。 LTVの上限については、60％を目途とする。

 

第37期のトピックス

１．投資環境

不動産売買市場では、米国をはじめとする世界主要国の一部で金融引締め政策へのシフトが顕著になる一方、日本銀行は金融緩和を維持する姿勢が示されている。そのため、我が国における国内外投資家の不動産に対する投資意欲は依然旺盛で、COVID-19により取引が停滞し、厳しい環境が続いていたホテル等一部のアセットタイプ（用途及び業種・業態）に対する投資家の姿勢にも変化が見え始めている。

不動産賃貸市場では、全体としては概ね堅調に推移した。商業施設においては、外出機会の増加により、小売業に加えてサービス業でも回復がみられる。

ホテルにおいては、感染状況に左右される状況ではあるものの、春以降の感染拡大収束に伴い、客室稼働率の持ち直しの動きが確認されている。

オフィスビルにおいては、企業の業績低迷やオフィス戦略の見直しの影響等を受け、全国主 要都市の空室率は緩やかな上昇傾向にある。東京及び大阪ビジネス地区では賃料はやや弱含みの傾向がみられる。

住宅はCOVID-19影響下においても需要は底堅く、いずれの地域においても稼働率及び賃料は 安定的に推移している。

物流施設については、首都圏をはじめ全国の主要都市周辺部で供給が続いているが、マーケット全体で見ると需要が供給を上回る傾向に変わりはない。

 

２. 外部成長

37期の物件移動は、2022年3月に「ホテルJALシティ那覇（土地の追加取得）」（取得価格0.16億円）、2022年3月・5月に「飯田橋プラーノ(事務所)」（取得価格59.5億円）を取得、2022年3月に「六番町Kビル（事務所）」（譲渡価格33億円）、「府中ビル（機械室）」（譲渡価格16.5億円）を譲渡。

物件取得及び譲渡の結果、当期末時点において、UURが保有する物件は、商業施設35件、オフィスビル34件、商業施設とオフィスビルの複合施設1件、ホテル20件、オフィスビルとホテルの複合施設2件、住居25件及びその他19件の合計136件（取得価格の総額6,768億円）であり、当期中における各月末時点のポートフォリオ全体の稼働率は、97.6％から98.7％の間で推移し、当期末時点では98.6％となっている。

 

３. 内部成長（決算説明資料より抜粋）

 

 

４. 資金調達の概要

当期において、特定資産の取得及び有利子負債の返済のため、一定の資金調達を行った。

この結果、当期末現在の有利子負債残高は前期より63億円増加した3,107億円（借入金残高2,742億円、投資法人債残高365億円）となり、当期末のLTVは43.4％となった。

 

主要指標（決算説明資料より抜粋）