今回取り上げるのは、2022年8月15日に開示された日本ビルファンド投資法人（以下NBF)の42期（2022年6月期）決算短信・決算説明会資料です。
資産運用会社は、三井不動産(出資比率46％)、住友生命(出資比率35％）他を株主とする日本ビルファンドマネジメント株式会社にて、NBFは2001年9月にJ-REIT第1号として上場しております。

 

ポートフォリオ投資方針等

ポートフォリオ戦略

NBFは、オフィスビルを投資対象とするオフィス特化型J-REIT。投資対象地域は、東京都心及び東京周辺都市部を中心としつつ（組入れ比率70％以上）、地方都市にも投資を行う（組入れ比率30％以下）。

 

第42期のトピックス

１．投資環境

東京都心部のオフィスビル賃貸市場については、継続していた空室率の上昇に頭打ちの兆しが見られるも、６％台での横ばいの状況が続き、空室率低下の兆候はなく、募集賃料は小幅ながらも引き続き下落傾向となっている。 オフィスビル売買市場については、金利上昇局面での影響に注視は必要であるものの、未だ海外・国内投資家、国内不動産会社、一般事業会社及びＪ－ＲＥＩＴ等による物件取得意欲は高い状況が続いている。こうした状況下で、優良物件の売却情報は限定的であることから、競争の激しい物件取得環境が継続している。

 

２. 外部成長

2022年3月に「中之島三井ビルディング」（不動産、取得価格：440 億円）及び、既保有物件である「飯田橋グラン・ブルーム」（不動産、取得価格：361億円）の追加取得、2022年1月に「サンマリオンＮＢＦタワー」（信託受益権、譲渡価格：144億円）の譲渡を行い、ポートフォリオの見直しを進めた。

当期末時点において、本投資法人が保有する物件数は73物件、取得価格累計は１兆 4,516億円、総賃貸可能面積は1,237,167㎡（374,243坪）となった。

 

３. 内部成長

保有物件については、調整局面が継続している稼働率水準の回復を目指してマーケット動向を的確に考慮したうえでの柔軟なリーシング活動に取り組んでいる。既存テナントについては、良好なリレーションの維持とビルに対する満足度の向上を基本方針として、賃料水準の維持・向上、解約防止に努めており、稼働率ならびに賃貸事業収入は安定的に推移している。また、戦略的かつメリハリのある追加投資による物件競争力の向上を、適正なコストコントロールに基づいて実施している。

 

４. 資金調達の概要

当期は、48,491口（公募（2022年1月）：47,500口、第三者割当（2022年1月）：991口）の新投資口を発行し、310億円（公募（2022年1月）：303.6億円、第三者割当（2022年1月）：6.3億円）を調達した。当該新投資口の発行により調達した資金については、当期に取得した中之島三井ビルディング及び飯田橋グラ ン・ブルーム（追加取得）の取得資金の一部に充当している。

当期末の発行済投資口数は1,700,991口、出資総額は6,730.4億円、有利子負債残高は、5,745億円、ＬＴＶは42.0％、長期固定金利比率は91.3％となっている。

 

主要指標（決算説明資料より抜粋）