今回取り上げるのは、2023年2月17日に開示された日本プライムリアルティ投資法人（以下JPR)の42期（2022年12月期）決算説明資料です。
資産運用会社は、東京建物株式会社(出資比率75％)の関連会社である株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメントにて、JPRは2002年6月に上場しております。

 

ポートフォリオ投資方針等

ポートフォリオ運用基準（目標投資割合）

<用途比率>　　　 オフィス　　　　　 70 ～ 90％
　　　　　　　　　都市型商業施設等　 10 ～ 30％
<エリア比率>　　 東京　　　　　　　 80 ～ 90％
　　　　　　　　　地方　　　　　　　 10 ～ 20％

 

第42期のトピックス

１．投資環境

＜オフィス賃貸市場＞
オフィス賃貸市場においては、社会経済活動が徐々に正常化していることもあり、これまで上昇を示していた東京都心部の空室率は横ばいに転じ、平均賃料の低下幅も緩やかになっている。東京周辺部及び地方都市においても同様の傾向が見られる。

＜商業施設賃貸市場＞
本投資法人が投資対象としている都市型商業施設においては、社会経済活動が徐々に正常化していることを受けて、来店客が増加し、売上が回復しつつある。

＜不動産売買市場＞
マーケットでの売買においては、当期も引き続き円安及び低金利等を背景に活発な取引が継続されている状態ではあるが、今後の為替相場・金利動向が市況に与える影響を注視していく必要がある。本投資法人が主要な投資対象としているオフィスについては、優良物件は品薄状態であるなか、国内外投資家の物件取得意欲は依然として強く、低利回りでの取引が継続しているため、厳しい取得環境となっている。投資対象資産の多様化及び資産の入替えなど、効果的な物件取得方法の模索が続いている。また、これまで新型コロナウイルス感染症の影響により投資家の慎重姿勢が見受けられた都市型商業施設及びホテルについても、コロナ後を見据えた取引が顕在化してきている。

 

２. 外部成長

当期においては、2022年12月に五反田ファーストビル（譲渡価格42.7億円）と新宿センタービル（共有持分７％の追加取得）（取得価格33.2億円）の交換取引を実施した。また、同月にＪＰＲ梅田ロフトビルの第３回目の譲渡（準共有持分30％、持分相当の譲渡価格52.5億円）を実行した。

一連の取引の結果、2022年12月末時点における保有資産残高は65物件、4,887億円（取得価格ベース）、総賃貸可能面積は494,503㎡、テナント数は1,180となった。

 

３. 内部成長

当期のオフィス賃貸市場は、上記運用環境に記載のとおり、新型コロナウイルス感染症の影響がおさまりつつあり、空室率の上昇や賃料水準の下落傾向に一服感が見られるものの引き続き注視が必要な状況となっている。このようななか、本投資法人はポートフォリオ全体の安定した収益及び稼働率の確保を目指し、プロパティ・マネジメント会社及び仲介会社と緊密な連携を図り、戦略的なリーシング活動による新規テナン トの誘致及び既存テナントの更なる満足度向上に努めた。

その結果、期末稼働率は前期末と同水準の97.5％となり、引き続き高い水準を維持した。

 

４. 資金調達の概要

本投資法人は、財務基盤を更に強固なものとするため、調達期間の長期化及び返済期日の分散化を重視した調達に取り組んでいる。当期は期中に返済した有利子負債の借換え資金として80億円の調達を行ったが、返済した有利子負債の平均調達期間4.9年、平均調達金利0.41％に対し、新規有利子負債の平均調達期間は6.3年、平均調達金利は0.54％となった。

当期末の借入金残高は1,650億円、投資法人債残高は379億円、有利子負債残高は2,029億円となり、当期末の総資産有利子負債比率（ＬＴＶ）は40.0％、長期固定金利比率は100.0％、平均デットコストは0.76％、平均残存年数は4.7年となっている。また、コミットメントラインは、240億円の極度額を金融機関６行と設定している。

 

主要指標（決算説明資料より抜粋）