2022年01月28日

J-REIT価格急落後の「狙い目」銘柄とは/アイビー総研 関 大介

1. 直近の価格動向

J-REITへの投資期間が長い投資家であれば、「またか」というような急落となった。東証REIT指数は1月14日に2021年4月2日以来続いていた2,000ポイントを割り込むと1月18日、19日と連続して前日3%を超える下落となり、21日には取引時間中に1,792ポイントまで下落する場面もあった。
これまで述べてきた通り、2021年のJ-REIT価格は外国人投資家への依存度が高い状態が続き、買い手の偏りが強い状態であった。そのため分配金というファンダメンタルズには懸念が少ない中でも急落となり、買い手不在が露呈する形になった。
その後1月20日以降はいわゆる「半値戻し」となり、1月26日には東証REIT指数が1,900ポイント台を回復している。


2. 中小型オフィス中心の銘柄は割安感強い

価格急落に伴い、J-REITは割高感が解消された状態になっている。利回り投資商品としての側面が強いJ-REITとして見れば、比較的高い利回りでの投資が可能な銘柄も大幅に増加した。その中で投資家の懸念が強すぎるために割安感が強くなっている銘柄として、中小規模のオフィスを主体としている銘柄を取り上げたい。
東京のオフィスビル賃貸市況は、コロナショックとなった2020年3月から悪化が続いている。オフィス賃貸大手の三鬼商事の調べに拠ると、東京都心5区(千代田・中央・港・新宿・渋谷)のオフィスビル空室率は2021年10月に6.47%まで悪化し、その後は横這いとなっている。
過去のコラムで述べた通り、オフィスビルの空室率はリーマンショック後の傾向と同様に当面は悪化しないと考えている。しかしリーマンショック後と大きく異なる点として、リモートワーク進展の影響が今後は賃貸市場に影響を与える可能性が高い。
中小企業でリモートワーク可能なテナントは既に実施していると考えられる。この点は、福岡市が中小規模ビルが多く職住接近が実現していてリモートワークのニーズが低いため、オフィス空室率が2021年12月末時点も4.53%と低く、賃料単価も2021年4月以降は上昇基調が続いていることからも窺える。
従って今後は大企業のテレワーク導入の影響が賃貸市場に波及してくることになる。大企業の場合はテレワークに舵を切っていても、定期賃貸借契約により一定期間オフィスビルを解約できないことが多いためだ。
更に2023年には東京都内で大規模ビルの大量供給が予定されている。従って大型ビルを中心に保有する銘柄は、当面賃貸収益ベースでの下落懸念がつきまとう可能性が強い。
一方、大規模ビルと中小規模のビルでは賃料単価に大幅な乖離が存在している。つまり大量供給に伴い大規模ビルの空室率が悪化することになっても、中小規模のビルに入居しているテナントの移転先となる可能性が低いと考えられる。
従って中小規模オフィスを中心に保有する銘柄は、今後の業績予想の開示が進めば投資家の過剰な懸念の解消から価格が反発する可能性もありそうだ。
具体的には、利回りが5%を超える「いちごオフィスリート投資法人」(8975)や、4.5%を超える「日本リート投資法人」(3296)が挙げられる。
両銘柄とも1月27日時点の当期以降の業績予想には物件売却益が含まれていないことから、これまでの決算期と同様に売却益の計上による増配も期待できる点もプラス材料と考えられる。



マーケットコラム バックナンバー
2023/01/16
分配金利回りで見るJ-REITの割安度/アイビー総研 関 大介 【関 大介】  
2022/12/23
2023年のJ-REIT価格展望/アイビー総研 関 大介 【関 大介】
2022/12/12
森トラスト系2銘柄の合併と投資ポイント/アイビー総研 関 大介 【関 大介】
2022/11/29
資源価格高騰がJ-REITに与える悪影響/アイビー総研 関 大介 【関 大介】
2022/11/15
物件取得急減の影響について/アイビー総研 関 大介 【関 大介】
バックナンバーをもっと見る
* 当サイトはJ-REIT(不動産投資信託)の情報提供を目的としており、投資勧誘を目的としておりません。
* 当サイトの情報には万全を期しておりますがその内容を保証するものではなくまた予告なしに内容が変わる(変更・削除)することがあります。
* 当サイトの情報については、利用者の責任の下に行うこととし、当社はこれに係わる一切の責任を負うものではありません。
* 当サイトに記載されている情報の著作権は当社に帰属します。当該情報の無断での使用(転用・複製等)を禁じます。
J-REIT情報open
記事・ニュースopen
ETFopen