REITの事例を元に、キャップレートを統計的に算定
エリア、時期、物件のグレードなど様々な複合条件で決定されるキャップレートの参考値を、REITの過去取引事例を元に統計的に算出
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価格
| タイプ | 料金 | 推定時価 | キャップレート推移 | REIT事例の参照 | サンプル |
|---|---|---|---|---|---|
| 簡易レポート | ¥9,800（税込） | ○ | - | - | サンプル |
| 通常レポート | ¥15,000（税込） | ○（※調整率あり） | 過去の推移のみ | 3物件 | サンプル |
| 詳細レポート | ¥45,000（税込） | ○（※調整率あり） | 過去値＋予測値 | 10物件 | サンプル |
サービス概要
キャップレートの算定は、相場観・経験則に基づいた概算や、専門家による正式な不動産鑑定などがありました。
しかし、不動産価格の概算には、分析および経験則的な判断が必要で、専門家以外の方にはやや難しいものです。
また、不動産鑑定には多額の費用がかかるうえに、恣意的な調整も含まれる場合もあり、実際の市場価格を反映していない可能性があります。
Capreeでは、これまでのREITの実取引事例を統計モデル「CPCキャップレートモデル」を使って解析し、分析エンジンを構築しているので、
物件情報を入力すれば、簡単にキャップレートの参考値が算出できます。
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- 入力する情報は？
- 物件タイプ、住所、築年数、駅距離、
NCFなど、一般的な物件指標を入力するだけ！
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- どうやって算出？
- これまでのREIT取引事例データから構築した
統計モデル・分析エンジンで算出！
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- 取引時点は？
- 時系列を考慮した統計モデルを使っているので、
未来時点でも指定可能！
また、キャップレートの未来予測も可能！
（※詳細レポートのみ）
Q&A
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- オフィスと住宅以外の物件は評価できないの？
- オンラインでの評価サービスでは、オフィスと住宅のみになります。
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- パラメータはこれだけなの？
- オンラインでの評価サービスでは、パラメータは7変数（用途、住所、延床面積、築年数、駅距離、建物権利、土地権利）のみになります。
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- NCFはどう設定すればよいの？
- CPCキャップレートモデルの取引キャップレートは、
（キャップレート）＝（実際のNCF）/（取引価格）
にて計算されております。そのため、評価時に入力するNCFも同様の値にする必要があり、NCFは実際に稼ぎ出している実績値を入力してください。稼働率調整については、そのビルの平均的な稼働率にしてNCFを調整するなど、極端な調整は避けてご利用ください。
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- 標準物件とは何？どうやって選択しているの？
- 標準物件とは、対象物件が所在する場所（例えば、オフィスの千代田区）における、仮想的な中庸なビルになります。したがって、投資家調査などに用いられるエリアの上位ビル（いわゆるSクラスビル）ではなく、中位ビル（Aクラス）に相当しますので、ご注意ください。
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- このサービスの特徴は？
- CPCキャップレートモデルを用いた評価体系は、評価に大きな影響を与えるキャップレートを取引条件から推定したモデルになります。キャップレートに対し場所や築年数など物件の条件にて調整するなど、精緻な評価が可能になるという特徴があります。また、時系列分析を行っており、不動産特有の周期的な変動を想定しているため、精度の高い予想が可能になります。（予想に関しては次項参照）
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- 将来予想のバックテストの結果は？
- 下図は、過去時点の予想のバックテスト結果であり、過去のモデルの実績（実線部）と、３年間の予想部分（破線部）です。転換点・水準ともに2014年モデルの実績と傾向が合致している様子が確認できます。過去の実績でも、高い精度がバックテストで示されています。
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- キャップレートはどのように更新されますか？
- キャップレートモデルは、年に2回新しい取引情報を取込み更新されます。通常、毎年6月と12月にモデルが更新され、システムには翌月の1月および7月にリリースされます。レポートの最初に「基準モデル」と記述されている日付が、モデル作成の基準日です。
2015年8月1日現在、2015年6月に作成されたモデルが基準モデルです。
会社概要
| 会社名 | 株式会社クレジット・プライシング・コーポレーション |
|---|---|
| 所在地 | 東京都中央区明石町8-1 聖路加タワー28階 |
| TEL | 03-3524-7220 |
| WEB | http://www.credit-pricing.com/ |
| 設立 | 2001年10月 |
| 資本金 | 2,800万円 |
| 事業内容 | 各種金融資産の評価・リスク管理の業務支援。 不動産の評価・リスク管理モデルの提供。 |
| 代表者名 | 鈴木 洋壹 |
| 会社名 | Prop Tech plus株式会社 |
|---|---|
| 所在地 | 東京都千代田区神田神保町三丁目29番1号 住友不動産一ツ橋ビル2階 |
| TEL | 03-6205-8141 |
| WEB | https://proptech.plus/ |
| 設立 | 2013年7月 |
| 資本金 | 1億円 |
| 事業内容 | 不動産金融業界に特化したシステム開発・Web構築 国内最大手REITポータルサイトであるJAPAN-REIT.COMの運営 REIT関連データベース事業 |
| 代表者名 | 門田 将之 |