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このページでは、J-REITの市況動向について、株価や資産規模などを毎月比較したレポートをご覧いただくことができます。

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J-REIT市況月次レポート 2019年6月

1.REIT全体市況

6月末の東証REIT指数(配当なし)は、前月比+1.14%の上昇。米国の早期利下げ観測を背景に、国内長期金利がマイナス圏で一段と低下。相対的にREITの分配金利回りが注目されたことに加え、スターアジアグループによるスターアジア不動産投資法人とさくら総合リート投資法人への合併提案によってREITの再編期待が高まったこと等を背景に、5月下旬の調整局面から一転して上昇基調となった。20日に1ヶ月ぶりに1,950ポイントを回復すると、25日終値は1,956.57ポイントと2016年4月以来3年2ヶ月ぶり高値を付けた。
不安定な海外情勢を除けば、オフィス市況を裏付けとした好調な業績、長期金利の低下圧力、再編期待のREIT内外の要因を背景に、現在の投資口市況に死角がない状況と言える。但し、高値圏が続いている点から、短期的には調整局面も想定されよう。
好調な投資口市況を受け、2019年上半期(1月~6月)における日銀の買入額は計240億円と、前年同期の372億円を大きく下回った。買入額が縮小しており、日銀へ依存度が弱まる。
東証が発表する投資部門別売買動向によれば、6月は外国人投資家が233億円の売越しとなる一方、国内の投資信託が274億円の買越しとなり、5月とは異なる動きを示した。
銘柄別では、全63銘柄うち43銘柄が上昇。サンケイリアルエステート投資法人が前月比+10.5%、タカラレーベン不動産投資法人が+7.42%、ヘルスケア&メディカル投資法人が+6.59%、三井不動産ロジスティクスパーク投資法人が+6.39%と、新興の銘柄が高い上場率を示した。

個別銘柄の動向では、6月は、ユナイテッド・アーバン投資法人、日本プロロジスリート投資法人、CREロジスティクスファンド投資法人と、3件の公募増資が発表された。
物流施設銘柄の増資が続く背景には、物流施設銘柄の投資口市況が大きく改善したことが指摘できる。2018年は、物流施設銘柄の新規上場や大型増資が相次いだことや、物流施設の需給環境に対する懸念、内部成長余地が限定的なこと等から、東証REIT指数をアンダーパフォームする状況が続いたが、2019年は他の用途と比較した出遅れ感や、需給環境の見直し、個別銘柄の運用戦略の変更等を好感し、投資口価格が上昇した。その結果、プレミアム増資により1口当たり分配金や1口当たりNAVの向上を図りながら、資産規模の拡大及び安定を実現した。

5月に公表されたスターアジアグループの合併提案に対抗し、さくら総合リート投資法人(SSR)は、投資法人みらいとの合併計画を発表した。今後合併契約を締結し、8月30日に合併契約の承認を議案とする投資主総会を開催する予定。
一方、スターアジアグループは、関東財務局に対しSSRの投資主総会の招集を請求していたが、これが認められ、8月30日に投資主総会を開催することを発表した。これにより議案の相反する2つの投資主総会が同日に別々に開催される可能性が高まる。(但し、スターアジアグループが、SSRが主催する投資主総会の開催の差止仮処分を東京地裁に申請中)
最終的には投資主総会における決議結果によって、投資法人みらいもしくはスターアジア不動産投資法人のいずれかと合併(又は合併の可能性が高まる)と考えられるが、今回の事例によって、REITの合併制度及びその手法における課題、買収防衛策の必要性が問われることとなろう。
 

<市況データ>

 

2019年6月末現在

(前月末比)

東証REIT指数(配当なし)

1,938.82

+21.90

東証REIT指数(配当込み)

3,947.76

+58.19

時価総額合計

14兆5,660億円

+2,725億円

平均分配金利回り(時価総額による加重平均)

3.88%

-0.03


<東証
REIT指数と予想分配金利回りの推移>  (グラフは2017年7月~2019年6月の24ヶ月間) 





2.個別銘柄データ
 

2019年6月末現在
証券
コード
投資法人名 投資口価格
(円)
価格騰落率
(1ヶ月)
予想分配金
利回り
時価総額
(百万円)
時価総額
シェア
8951 日本ビルファンド投資法人 738,000 -0.54% 2.86% 1,042,056 7.15%
8952 ジャパンリアルエステイト投資法人 656,000 1.71% 3.02% 908,698 6.24%
8953 日本リテールファンド投資法人 218,000 -0.27% 4.10% 570,728 3.92%
8954 オリックス不動産投資法人 196,600 1.03% 3.62% 542,616 3.73%
8955 日本プライムリアルティ投資法人 467,000 0.65% 3.15% 431,041 2.96%
8956 プレミア投資法人 141,800 2.38% 3.93% 186,750 1.28%
8957 東急リアル・エステート投資法人 187,200 5.70% 3.11% 183,007 1.26%
8958 グローバル・ワン不動産投資法人 134,300 2.68% 3.47% 129,181 0.89%
8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 180,600 0.89% 3.82% 561,682 3.86%
8961 森トラスト総合リート投資法人 175,200 1.57% 4.19% 231,264 1.59%
8963 インヴィンシブル投資法人 55,800 -3.46% 5.97% 316,210 2.17%
8964 フロンティア不動産投資法人 460,000 0.33% 4.56% 228,160 1.57%
8966 平和不動産リート投資法人 126,500 2.43% 3.79% 128,378 0.88%
8967 日本ロジスティクスファンド投資法人 246,700 2.03% 3.82% 223,282 1.53%
8968 福岡リート投資法人 173,800 -0.69% 4.25% 138,345 0.95%
8972 ケネディクス・オフィス投資法人 771,000 3.21% 3.50% 330,381 2.27%
8975 いちごオフィスリート投資法人 102,300 0.89% 4.14% 156,753 1.08%
8976 大和証券オフィス投資法人 773,000 2.93% 3.21% 380,221 2.61%
8977 阪急阪神リート投資法人 150,500 1.83% 4.12% 104,628 0.72%
8979 スターツプロシード投資法人 178,300 -0.45% 4.96% 45,248 0.31%
8984 大和ハウスリート投資法人 260,100 1.36% 4.05% 539,708 3.71%
8985 ジャパン・ホテル・リート投資法人 86,800 -1.48% 4.25% 387,332 2.66%
8986 日本賃貸住宅投資法人 83,800 -2.90% 4.77% 137,437 0.94%
8987 ジャパンエクセレント投資法人 158,200 -1.86% 3.56% 206,562 1.42%
3226 日本アコモデーションファンド投資法人 604,000 5.41% 3.22% 292,651 2.01%
3227 MCUBS MidCity投資法人 101,400 -2.78% 4.50% 166,613 1.14%
3234 森ヒルズリート投資法人 152,600 2.07% 3.72% 286,119 1.96%
3249 産業ファンド投資法人 134,000 3.00% 4.49% 240,398 1.65%
3269 アドバンス・レジデンス投資法人 320,500 2.07% 3.35% 432,675 2.97%
3278 ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人 190,900 3.02% 4.11% 173,234 1.19%
3279 アクティビア・プロパティーズ投資法人 469,000 -0.11% 4.22% 361,704 2.48%
3281 GLP投資法人 122,800 1.66% 4.32% 470,744 3.23%
3282 コンフォリア・レジデンシャル投資法人 309,500 4.03% 3.27% 198,338 1.36%
3283 日本プロロジスリート投資法人 248,900 5.42% 3.60% 582,769 4.00%
3287 星野リゾート・リート投資法人 554,000 0.00% 4.75% 122,912 0.84%
3290 Oneリート投資法人 287,600 1.95% 4.80% 68,998 0.47%
3292 イオンリート投資法人 138,000 1.47% 4.35% 245,274 1.68%
3295 ヒューリックリート投資法人 187,100 4.06% 3.65% 234,062 1.61%
3296 日本リート投資法人 419,000 -1.30% 4.33% 188,521 1.29%
3298 インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 18,030 2.74% 4.21% 160,454 1.10%
3308 日本ヘルスケア投資法人 177,500 1.37% 4.77% 13,247 0.09%
3451 トーセイ・リート投資法人 118,700 0.42% 5.86% 33,594 0.23%
3309 積水ハウス・リート投資法人 80,600 -0.62% 3.97% 343,645 2.36%
3453 ケネディクス商業リート投資法人 264,700 -1.08% 4.85% 134,388 0.92%
3455 ヘルスケア&メディカル投資法人 126,100 6.59% 5.44% 39,217 0.27%
3459 サムティ・レジデンシャル投資法人 112,800 5.13% 5.67% 56,862 0.39%
3462 野村不動産マスターファンド投資法人 165,700 -1.60% 3.87% 753,488 5.17%
3463 いちごホテルリート投資法人 127,500 0.47% 4.96% 32,509 0.22%
3466 ラサールロジポート投資法人 127,600 4.16% 4.96% 153,728 1.06%
3468 スターアジア不動産投資法人 119,000 4.29% 5.27% 64,358 0.44%
3470 マリモ地方創生リート投資法人 117,000 -0.26% 5.86% 15,484 0.11%
3471 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 366,500 6.39% 3.52% 138,904 0.95%
3472 大江戸温泉リート投資法人 84,800 -0.93% 5.61% 19,957 0.14%
3473 さくら総合リート投資法人 88,500 -4.01% 5.72% 29,471 0.20%
3476 投資法人みらい 52,200 5.45% 6.00% 82,562 0.57%
3478 森トラスト・ホテルリート投資法人 139,600 -0.36% 4.53% 69,800 0.48%
3481 三菱地所物流リート投資法人 280,000 3.44% 3.92% 68,828 0.47%
3487 CREロジスティクスファンド投資法人 114,800 -3.12% 5.17% 26,536 0.18%
3488 ザイマックス・リート投資法人 126,200 1.20% 4.63% 28,193 0.19%
3492 タカラレーベン不動産投資法人 102,800 7.42% 5.97% 35,517 0.24%
3493 伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人 102,500 2.30% 4.49% 36,607 0.25%
2971 エスコンジャパンリート投資法人 107,900 3.25% 5.82% 25,572 0.18%
2972 サンケイリアルエステート投資法人 118,900 10.50% 3.01% 28,488 0.20%


予想利回り算出方法:年換算予想分配金(当期予想分配金+次期予想分配金)/投資口価格

但し、 決算期が年1回の銘柄: 年換算予想分配金(当期予想分配金)/投資口価格

※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する 

※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する 

※利益超過分配金は分配金に含めて算出する

 

バックナンバー

※2013年11月以前のバックナンバー(PDF)はこちら

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5 ガーデンシティ品川御殿山 720億円
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1 タカラリート +2.81%
2 サンケイリアル +1.36%
3 インヴィンシブル +1.29%
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[modified] => 2018-09-18 15:29:41