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2015年06月01日

「REITキーマンに聞く!」大和ハウス・アセットマネジメント株式会社 加藤 康敬 氏

「REITキーマンに聞く!」今回は、大和ハウス・アセットマネジメント株式会社 加藤 康敬 氏にJ-REIT市場とファンドの特徴をインタビュー形式でお話していただきました。

略歴:加藤 康敬(かとう やすたか)氏
92年 大手マンションデベロッパー入社。一級建築士として分譲マンションの企画・設計、工事監理業務に従事した後、自社保有資産の有効活用、流動化業務を行う。06年 シービーアールイー・レジデンシャル・マネジメント株式会社にてJ-REITの資産運用業務を行い、10年 大和ハウス・モリモト・アセットマネジメント株式会社(現大和ハウス・アセットマネジメント株式会社)。現在アクイジション部グループ長。

第1部:J-REIT市場に対して

――最近1年程度での市場の大きな変更点は?

昨年1年間はJ-REITにとっても規模が順調に拡大し、充実した1年間であったと思います。不動産を扱っておりますので、長期金利が低位で安定推移したことや、昨年1月からNISAが開始になった影響により投資信託経由で個人の方の投資も旺盛であったこと、利回りを求める地方銀行を中心に多くの方々が買い越しに転じマーケットの参加者が拡大してきたことが要因だったと思います。

東証REIT指数で申しますと、平成26年12月末の東証REIT指数が、平成25年12月末の1,515ポイントから25.3%上昇して、1,897ポイントとなり、日経平均の7.1%上昇、TOPIXの8.1%上昇をアウトパフォームして、J-REIT市場にとっては良い年であったと思います。これは、先程お話しました通り、投資信託経由の資金(個人の方の個別銘柄では売り越しておりますが)が流入していることは大きく感じており、非常によかったと思います。

日銀が昨年10月に追加緩和を発表したことも追い風となっているというように感じております。

不動産の売買マーケットにおいては、J-REITの資産規模が拡大し、与える影響も大きくメインプレイヤーとなっているので、不動産の売買市場における存在感も増してきていると思います。

都市未来総合研究所による「不動産売買実態調査」によると、不動産価格が上昇する中、J-REITの取得割合(取得価格ベース)は、平成25年は全体の約42%であったものが、平成26年では34%程度に縮小したという数字が残っております。これは不動産の価格が上昇して、競争がかなり激化しましたが、その中で不動産を投資対象とする投資家の裾野が広がっており、例えば、個人投資家の方でもかつては2億、3億円の投資が多かったのですが、最近では10億円を上回る金額を投資される方もいるという話もあります。また不動産業ではない他業種のプレイヤー(事業会社やIT関連企業等)が不動産売買のマーケットに参加する等多様化しており、不動産の利回りを求めて運用していたりします。

このような過熱感がある中で、国内外のファンドや私募REITについてもリーマン・ショック前と同水準の低いキャップレートで物件を取得しているという状況です。
但し、J-REITにおいて平成25年よりも取得割合が下がっているのは、リーマン・ショック時の反省から既存物件の平均利回りを目線とする保守的な価格で物件取得をしていると考えられ、この面では投資家からの信頼を受けていると感じております。
取得環境は、困難な状況が続くものとみています。

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