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2021年02月18日

決算情報拾い読み 日本ビルファンド投資法人

2020年12月期(第39期)決算説明会資料

今回取り上げるのは、2021年2月15日に開示された日本ビルファンド投資法人(以下NBF)の39期(2020年12月期)決算情報資料です。
資産運用会社は、三井不動産(出資比率46%)、住友生命(出資比率35%)他を株主とする日本ビルファンドマネジメント株式会社にて、NBFは2001年9月にJ-REIT第1号として上場しております。

 

ポートフォリオ投資方針等

ポートフォリオ戦略

NBFは、オフィスビルを投資対象とするオフィス特化型J-REIT。投資対象地域は、東京都心及び東京周辺都市部を中心としつつ(組入れ比率70%以上)、地方都市にも投資を行う(組入れ比率30%以下)。

第39期のトピックス

1.投資環境

オフィスビル賃貸マーケットについて三鬼商事株式会社の最新オフィスビル市況によれば、東京都心部のオフィスビル賃貸市場については、感染症の影響による解約の増加は限定的ではあったものの、新規テナント候補企業の意思決定の遅れによる成約の減少等の要因から、空室率の上昇傾向が続いており、募集賃料は小幅ながら下落傾向に転じている。

オフィスビル売買市場については、金融緩和による資金調達環境が依然良好であることから、海外投資家、国内不動産会社、一般事業会社、私募ファンド及びJ-REITによる物件取得意欲は引き続き高い状況にある。一方で、優良物件の売却情報は限定的であることから、厳しい物件取得環境が継続している。

2. 外部成長

当期は、2020年10月に「大崎ブライトタワー」(不動産、取得価格:139.7億円)、「名古屋三井ビルディング本館」(不動産、取得価格:130.5 億円)、「名古屋三井ビルディング新館」(不動産、取得価格:132億円)を取得、2020年11月に既保有物件である「NBF小川町ビルディング」(不動産、取得価格:4.8億円)を追加取得した。また、2020年12月に「NBF新川ビル」の東館及びメゾンニューリバーの持分50%(不動産、譲渡価格:59.5億円)を譲渡した。

当期末時点において、本投資法人が保有する物件数は74物件、取得価格合計は1兆 1,721億円となった。

3. 内部成長

マーケット動向を把握した適切かつ柔軟なリーシング活動及び良好なテナントリレーシ ョンの維持と継続的な賃料増額改定の取り組みにより、安定的な賃貸事業収入の拡大を図っている。加えて、戦略的かつメリハリのある追加投資を行い、物件競争力の向上に努めるとともに、工事実施時期及びコストの適正化により費用の削減にも努めている。NBFでは、ESG(Environment:環境/Social:社会/Governance:ガバナンス)への取り組みも推 進しており、2020年に実施されたグローバル不動産サステナビリティ・ベンチマーク(Global Real Estate Sustainability Benchmark:GRESB)リアルエステイト評価において最高位の「Green Star」の評価(参加から6年連続)を、GRESBレーティングにおいて最上位の「5Star」の評価を取得している。また、GRESB開示評価 においても最上位の「A」の評価を取得している。

4. 資金調達の概要

当期は、240,500口(公募(2020年10月):229,000口、第三者割当(2020年11月):11,500口)の新投資口を発行し、1,229.1億円(公募(2020年10月):1,170.4億円、第三者割当(2020年11月):58.7億円)を調達した。当該新投資口の発行により調達した資金については、次期に取得した新宿三井ビルディング及びグラントウキョウサウスタワーの取得資金の一部に充当している。

当期末の発行済投資口数は1,652,500口、出資総額 は6,420.4億円となった。

長期借入金については合計230億円が返済期限を迎え、新たに220億円を長期借入金により調達した。さらに、第19回無担保投資法人債を発行し150億円を調達した。

これらの結果、LTVは38.4%、長期固定金利比率は91.7%となっている。

 

主要指標(決算説明資料より抜粋)

日本ビルファンド投資法人決算説明会拾い読み

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