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2015年05月25日

「REITキーマンに聞く!」プロロジス・リート・マネジメント株式会社 山口 哲 氏

「REITキーマンに聞く!」今回は、プロロジス・リート・マネジメント株式会社 山口 哲 氏にJ-REIT市場とファンドの特徴をインタビュー形式でお話していただきました。

第2部:御社に対しての質問

――御社の特徴についてお話ください

日本プロロジスリート投資法人のスポンサーは、ニューヨーク証券取引所に上場している米国のPrologis, Inc.(以下「プロロジス」)です。プロロジスは、世界最大規模の物流施設のポートフォリオを開発・所有・運営を行っています。具体的には、プロロジスは世界21か国で業務を展開しており、お取引しているカスタマー(テナント)の数は約4,700社にのぼります。世界の不動産会社の中で、これほどグローバルにビジネスを展開している会社はないと思いますが、これは物流施設に関してはカスタマーがグローバル企業であることが多く、そうしたグローバル企業と一緒に仕事をすることを通じて自身もグローバル化されてきた結果といえます。

プロロジスは、時価総額を基準に考えれば、世界の物流不動産会社の中で最も大きく、また日本の大手の総合不動産会社の時価総額と肩を並べる規模の会社です。

日本プロロジスリート投資法人が保有している物件は、現在29物件、取得価格ベースで約4,000億円に達しており、それら全てが、プロロジスが開発したクオリティの高いAクラスの物流施設です。そうした高い物件クオリティとそれぞれの施設の競争力は、私達の大きな特徴であると思います。

スポンサーとリートの役割分担としては、スポンサーのプロロジス・グループは開発及び物件管理を行い、日本プロロジスリート投資法人及びプロロジス・リート・マネジメント株式会社が物件の保有と運用を行うという形で、線引きが明確になっています。従って、プロロジスパーク東京大田、市川1、座間1・2などプロロジス・グループのフラグシップ物件も、全部リートの側で保有しておりますし、その方針は今後も変わりません。

――日本参入の経緯はどのようなものになりますか?

プロロジスの日本法人は1999年に設立されました。プロロジスは先進的な賃貸型物流施設のコンセプトを日本に初めて導入した、いわば先進的物流施設開発のパイオニアであるといえます。

プロロジスの日本における第1号案件は、新木場でのDHLさんとのBTS(ビルド・トゥ・スーツ)型物流施設※(以下「BTS型」)です。当時の状況としては、DHLさんが日本における事業を拡大したしたところであり、DHLがビジネスリスクをとり、プロロジスが不動産リスクをとるという形で始まりました。

※BTS(ビルド・トゥ・スーツ)型物流施設:特定のカスタマーの新規拠点ニーズや統合ニーズに基づき用地を選定し、建物の仕様や設備にカスタマー固有の要望を取り入れつつ、汎用性も確保した物流施設。(日本プロロジスリート投資法人HPより引用)

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