１．REIT全体市況
1月末の東証REIT指数（配当なし）は、前月比-1.75%の下落。
月初に衆議院解散報道が浮上し高市政権の政策推進期待から株式相場が急騰した。これに対し東証REIT指数は金利上昇懸念が重荷となり上昇率は限定的であったが、16日は2,067.93ポイントと、直近の高値である2025年11月27日に付けた2,045.08ポイントを上回り、2022年初以来4年ぶり高値を付けた。しかし月後半は、長期金利の急上昇を受けて株式相場とともに下落し、月末は1,978.31ポイントと2,000ポイントを割り込んで終了した。
月間ベースでは2ヶ月連続の下落となり、2025年4月以降長く続いた上昇基調から一旦足踏み状態となっている。
東証が発表する投資部門別売買動向によれば、1月は個人投資家が8ヶ月ぶりに買越しに転じる一方、外国人投資家、証券会社（自己取引部門）、国内金融機関がいずれも売越しとなり、東証REIT指数の下落に繋がった。
個別銘柄では、全58銘柄うち、15銘柄が上昇、40銘柄が下落、3銘柄が変動なし。
TOBが発表されたサンケイリアルエステート投資法人が前月比+27.82%の大幅上昇となった。次いでスターツプロシード投資法人、三井不動産アコモデーションファンド投資法人、ヘルスケア＆メディカル投資法人の住宅系銘柄が上昇した。
一方、大和ハウスリート投資法人、三井不動産ロジスティクスパーク投資法人の物流施設を主体とする銘柄がともに前月比-5%超の下落率となった。
REITの運用動向では、1月末時点のREIT全体の保有資産残高は24兆1,609億円と前月比+279億円の増加。
KDX不動産投資法人の「イーアス高尾」（取得額263億円）、フロンティア不動産投資法人の「三井ショッピングららぽーと和泉（追加）（189.7億円）等、郊外の大型商業施設が目立った取引となった。また積水ハウス・リート投資法人が複数物件の入替えを行い、外資系投資ファンドへ国内住宅12物件を252億円で一括売却し、売却益51億円を得る見込み。
1月は、東海道リート投資法人（TKD）と日本ビルファンド投資法人（NBF）の2銘柄が公募増資を発表した。
TKDは、調達額73億円と少額でも、投資口数が+21.8%増となる規模であったが、1口当たり出資額が増加するプレミアム増資となった。新たなスポンサーにトヨタホームを招聘し併せてトヨタホームより地方の大型住宅を取得することや、資産規模1,000億円の早期達成を目指している点から、外部成長に積極的な姿勢が今後も続くと見られる。
NBFは、スポンサーである三井不動産と物件入替えを行い、築浅の大規模オフィスビルを取得する一方、築古のオフィスビルを売却し、売却益51億円を計上する。外部成長と売却益計上を両立するとともに、売却益を内部留保して増配基調及び分配金の安定性も高める。
トーセイ及びGICグループが、サンケイリアルエステート投資法人（SRE）のTOBを公表した。SREがTOBに賛同を表明したため、サンケイビル間との友好的買収と捉えられたが、これに対しサンケイビルのスポンサーであるフジ・メディア・ホールディングス（フジHD）の投資家である旧村上ファンド系投資グループが、SREの投資口をTOB発表後に15.9%まで買い増しした。旧村上ファンドはフジHDに対しサンケイビルの分離支配を仕掛け、その一環としてSREの投資口を購入したものと考えられる。一方、2月に入りフジHDはサンケイビルに外部資本の導入を検討することを発表しており、両者の意向は決着に進むとの見方もあるが、未だ先行き不透明な点も多い。このスポンサーと投資家との支配権争いの影響がSREのTOBの結果に影響することから、TOBの行方も予断を許さない状況と言える。
＜市況データ＞
|
|
2026年1月末現在 |
（前月末比） |
|
東証REIT指数（配当なし） |
1,978.31 |
-35.19 |
|
東証REIT指数（配当込み） |
5,305.81 |
-72.28 |
|
時価総額合計 |
17兆1,432億円 |
-2,790億円 |
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平均分配金利回り（時価総額による加重平均） |
4.57% |
+0.10 |
＜東証REIT指数と予想分配金利回りの推移＞ （グラフは2024年2月～2026年1月の24ヶ月間） 
2．個別銘柄データ
| 2026年1月末現在 | ||||||
| 証券 コード |
投資法人名 | 投資口価格 （円） |
価格騰落率 （1ヶ月） |
予想分配金 利回り |
時価総額 （百万円） |
時価総額 シェア |
| 8951 | 日本ビルファンド投資法人 | 143,500 | 0.42% | 3.43% | 1,264,953 | 7.38% |
| 8952 | ジャパンリアルエステイト投資法人 | 124,800 | -4.66% | 4.08% | 887,867 | 5.18% |
| 8953 | 日本都市ファンド投資法人 | 121,700 | -1.93% | 4.85% | 875,365 | 5.11% |
| 8954 | オリックス不動産投資法人 | 103,600 | -2.54% | 4.61% | 571,872 | 3.34% |
| 8955 | 日本プライムリアルティ投資法人 | 104,900 | -0.76% | 4.03% | 424,662 | 2.48% |
| 8956 | NTT都市開発リート投資法人 | 142,600 | 1.57% | 4.38% | 209,370 | 1.22% |
| 8957 | 東急リアル・エステート投資法人 | 207,400 | 0.14% | 3.86% | 199,388 | 1.16% |
| 8958 | グローバル・ワン不動産投資法人 | 136,500 | -0.94% | 4.97% | 132,724 | 0.77% |
| 8960 | ユナイテッド・アーバン投資法人 | 178,700 | -2.35% | 5.12% | 571,840 | 3.34% |
| 8961 | 森トラストリート投資法人 | 77,700 | -0.51% | 4.63% | 276,612 | 1.61% |
| 8963 | インヴィンシブル投資法人 | 65,400 | 1.55% | 6.18% | 500,078 | 2.92% |
| 8964 | フロンティア不動産投資法人 | 91,100 | -2.04% | 4.83% | 246,426 | 1.44% |
| 8966 | 平和不動産リート投資法人 | 152,600 | -2.93% | 5.24% | 190,984 | 1.11% |
| 8967 | 日本ロジスティクスファンド投資法人 | 101,100 | -2.88% | 4.40% | 277,637 | 1.62% |
| 8968 | 福岡リート投資法人 | 186,500 | -0.90% | 4.29% | 162,035 | 0.95% |
| 8972 | KDX不動産投資法人 | 167,300 | -4.89% | 5.02% | 675,758 | 3.94% |
| 8975 | いちごオフィスリート投資法人 | 97,100 | -0.21% | 4.47% | 149,336 | 0.87% |
| 8976 | 大和証券オフィス投資法人 | 368,500 | -1.60% | 3.89% | 344,454 | 2.01% |
| 8977 | 阪急阪神リート投資法人 | 164,100 | -1.32% | 4.02% | 114,082 | 0.67% |
| 8979 | スターツプロシード投資法人 | 210,200 | 4.21% | 4.40% | 57,262 | 0.33% |
| 8984 | 大和ハウスリート投資法人 | 134,800 | -5.87% | 4.68% | 618,796 | 3.61% |
| 8985 | ジャパン・ホテル・リート投資法人 | 83,100 | 1.59% | 6.23% | 423,561 | 2.47% |
| 8986 | 大和証券リビング投資法人 | 114,800 | 0.61% | 4.36% | 273,918 | 1.60% |
| 8987 | ジャパンエクセレント投資法人 | 149,600 | 0.40% | 4.01% | 193,057 | 1.13% |
| 3226 | 三井不動産アコモデーションファンド投資法人 | 138,300 | 2.90% | 3.44% | 348,151 | 2.03% |
| 3234 | 森ヒルズリート投資法人 | 145,200 | -2.55% | 4.27% | 273,881 | 1.60% |
| 3249 | 産業ファンド投資法人 | 149,800 | -2.85% | 5.55% | 379,925 | 2.22% |
| 3269 | アドバンス・レジデンス投資法人 | 168,000 | -1.98% | 3.70% | 479,187 | 2.80% |
| 3279 | アクティビア・プロパティーズ投資法人 | 144,500 | 2.63% | 4.39% | 343,378 | 2.00% |
| 3281 | ＧＬＰ投資法人 | 142,200 | -4.50% | 4.50% | 682,237 | 3.98% |
| 3282 | コンフォリア・レジデンシャル投資法人 | 111,800 | 0.57% | 3.66% | 260,695 | 1.52% |
| 3283 | 日本プロロジスリート投資法人 | 90,300 | -2.80% | 4.27% | 757,536 | 4.42% |
| 3287 | 星野リゾート・リート投資法人 | 256,700 | -1.72% | 5.13% | 150,384 | 0.88% |
| 3290 | Oneリート投資法人 | 90,900 | 0.00% | 4.87% | 73,211 | 0.43% |
| 3292 | イオンリート投資法人 | 133,800 | -2.55% | 5.07% | 281,324 | 1.64% |
| 3295 | ヒューリックリート投資法人 | 172,200 | -2.44% | 4.65% | 247,968 | 1.45% |
| 3296 | 日本リート投資法人 | 96,100 | -2.73% | 4.68% | 169,941 | 0.99% |
| 3451 | トーセイ・リート投資法人 | 146,100 | 0.00% | 5.20% | 55,000 | 0.32% |
| 3309 | 積水ハウス・リート投資法人 | 90,800 | 0.89% | 5.83% | 390,800 | 2.28% |
| 3455 | ヘルスケア＆メディカル投資法人 | 121,000 | 2.80% | 5.29% | 43,500 | 0.25% |
| 3459 | サムティ・レジデンシャル投資法人 | 113,900 | -2.23% | 5.35% | 97,125 | 0.57% |
| 3462 | 野村不動産マスターファンド投資法人 | 167,100 | -3.47% | 4.33% | 776,407 | 4.53% |
| 3463 | いちごホテルリート投資法人 | 122,800 | -3.46% | 5.59% | 40,216 | 0.23% |
| 3466 | ラサールロジポート投資法人 | 157,000 | -1.01% | 4.47% | 281,938 | 1.64% |
| 3468 | スターアジア不動産投資法人 | 60,000 | -2.76% | 5.66% | 161,220 | 0.94% |
| 3470 | マリモ地方創生リート投資法人 | 107,700 | -1.37% | 5.80% | 30,317 | 0.18% |
| 3471 | 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 | 115,400 | -5.49% | 4.96% | 371,553 | 2.17% |
| 3472 | 日本ホテル＆レジデンシャル投資法人 | 74,900 | -1.45% | 5.44% | 32,380 | 0.19% |
| 3476 | 投資法人みらい | 49,950 | -0.89% | 5.16% | 95,277 | 0.56% |
| 3481 | 三菱地所物流リート投資法人 | 131,500 | -1.05% | 4.31% | 195,279 | 1.14% |
| 3487 | CREロジスティクスファンド投資法人 | 166,600 | -1.19% | 4.61% | 102,191 | 0.60% |
| 3488 | セントラル・リート投資法人 | 115,900 | -0.26% | 5.41% | 28,934 | 0.17% |
| 3492 | MIRARTH不動産投資法人 | 93,500 | 0.00% | 5.78% | 85,162 | 0.50% |
| 2971 | エスコンジャパンリート投資法人 | 125,100 | -2.80% | 5.62% | 45,119 | 0.26% |
| 2972 | サンケイリアルエステート投資法人 | 132,800 | 27.82% | 3.78% | 62,031 | 0.36% |
| 2979 | SOSiLA物流リート投資法人 | 128,000 | 1.35% | 4.20% | 93,120 | 0.54% |
| 2989 | 東海道リート投資法人 | 113,200 | -2.16% | 5.78% | 35,871 | 0.21% |
| 401A | 霞ヶ関ホテルリート投資法人 | 104,200 | -2.16% | 5.58% | 29,937 | 0.17% |
---------------------------------------------------------------------------------------------
予想利回り算出方法：年換算予想分配金（当期予想分配金＋次期予想分配金）／投資口価格
但し、 決算期が年1回の銘柄： 年換算予想分配金（当期予想分配金）／投資口価格
※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する
※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する
※利益超過分配金は分配金に含めて算出する
※2013年11月以前のバックナンバー（PDF）はこちら
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| 1 | 新宿三井ビルディング | 1,700億円 |
|---|---|---|
| 2 | 飯田橋グラン・ブルーム | 1,389億円 |
| 3 | 六本木ヒルズ森タワー | 1,154億円 |
| 4 | 汐留ビルディング | 1,069億円 |
| 5 | 東京汐留ビルディング | 825億円 |
| 1 | ヘルスケア＆メディカル | +2.62% |
|---|---|---|
| 2 | ＧＬＰ | +2.15% |
| 3 | 三井不ロジ | +1.82% |
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