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2015年06月15日

「REITキーマンに聞く!」平和不動産アセットマネジメント株式会社 平野 正則 氏

「REITキーマンに聞く!」今回は、平和不動産アセットマネジメント株式会社 平野 正則 氏にJ-REIT市場とファンドの特徴をインタビュー形式でお話していただきました。

略歴:平野 正則(ひらの まさのり)氏
1991年 平和不動産株式会社入社 ビル開発部門およびビルリーシング部門責任者を経て2012年6月より平和不動産アセットマネジメント株式会社 取締役投資運用本部長兼不動産投資部長。

第1部:不動産マーケットに対して

――最近1年程度でのマーケットの大きな変更点について?

ここまで銘柄数で51、資産規模で12兆円と規模を順調に拡大してきたJ-REITですが、一方で物件が不足し、合わせて良好な資金環境から需要がひっ迫しています。
不動産取引は、少し過熱気味の取引が常態化しつつあります。そのような環境なので、物件の入れ替えや、売却によるポートフォリオの強化なども行いやすい環境であり、実際そのような動きも見られるようになってきました。不動産売買マーケットにおいて、今までJ-REIT、私募REIT等が市場を牽引してきましたが、プレイヤーが変化してきました。特に特徴的なのが、円安のメリットを享受する外資や、相続税対策等を目的とした個人の物件取得意欲が旺盛な点です。この2つのプレイヤーが、存在感を大きく増していると思います。
J-REITにとってという意味では、従来からの資産の積み上げの動きにプラスして入れ替えによるポートフォリオの強化が、目立った動きだったかと思います。

――マーケットの過熱感は実際に感じられるところはありましたでしょうか?

入札による売買がメインになってきており、都心のオフィスであれば4%前半、レジも4%台の取引利回りになっています。
こういった状況の中、NOIを上昇させていけるのかを見抜く力が、購入者側には求められてきています。

――マーケットの過熱感はいつ終わるのでしょうか?

マーケットの過熱が終わるタイミングを見通すのは容易ではありません。
マーケットに過熱感がある中、私どもの着目すべきポイントは主に2つあります。
一つは、購入する物件が、NOIを上昇させることができるのか、もしくは収益が底堅いのかという点です。
もう一つは、場合によっては入れ替えを含めた売却によって、ポートフォリオの強化を行うことも重要であるという点です。
それらを見誤ってしまうと後々苦労することになってしまいます。

――J-REIT市場はどう変わってきたでしょうか?

投資口価格は、1月中旬くらいに2000ポイントを越えるくらいの水準になりましたが、今後の不動産賃貸マーケットの賃料の上昇期待やヘルスケア等の色々なアセットクラスのJ-REITが出てきたことで、市場に対する期待感が先行した形で価格に表れたのだと思います。
J-REITの平均分配金利回りは3%台前半くらいですが、賃料の上昇を伴わない中で、3%台前半くらいの状況は、少し過熱気味である一方で、期待通りに賃料が上がってくれば今の投資口価格でも十分説明のつく水準であると思います。
ここから先、オリンピックまでの賃料上昇期待が強く感じられますので、それらを考慮すると現在の水準は決して割高ではないと思っています。

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