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2016年03月29日

第1部「REITキーマンに聞く!」株式会社ミカサ・アセット・マネジメント 東野 豊氏

今回は、株式会社ミカサ・アセット・マネジメント 東野 豊氏にマーケット動向、スポンサー変更やファンドの特徴に関してインタビュー形式でお話していただきました。

略歴:東野 豊(ひがしの ゆたか)氏
2009年ミカサ・アセット・マネジメントに代表取締役社長として入社(2012年から日本賃貸住宅投資法人執行役員)入社以前は、モルガンスタンレー証券(不動産投資銀行部)、オリックス不動産、三菱東京UFJ銀行(三和銀行入行、米国勤務等を経て、東恵比寿支店長、ストラクチャード・ファイナンス部長、大京出向等)に勤務

第一部:賃貸住宅業界、住居特化型REITについて

――現在のマーケットの状況について

プロの投資家が投資対象とする1物件10億円以上の賃貸マンションの新規供給は、リーマンショックの前と比較すると依然、限定的な水準にあると思います。デベロッパーや不動産会社にお伺いしても、素地価格や建築費の上昇により、当面、同規模の新築賃貸物件が大幅に供給される見込みは低いと推定されます。これは東京23区だけではなく、札幌、仙台、名古屋、大阪、福岡の都市部も同様です。そのため、数年前より新規物件の価格上昇が続いています。その結果、NOI利回りの状況は、リーマンショック前の2008年の水準に近付いているとの認識をしています。

安定した需給等を反映して、住居系REITの稼働率は95%以上の高稼働を維持しています。日本賃貸住宅投資法人(以下「本投資法人」といいます。)の保有戸数は、過去6年間で2倍以上に増加していますが、総戸数の2割程度の入退去比率に変化はありません。他のREIT保有物件の入退去比率もここ数年大きな変化はないと思います。

賃料に関しては、リーマンショック以降、低下傾向が続きましたが、昨年ぐらいから東京23区で競争力のある物件を中心に上昇の兆しが見られます。今後、経年劣化があっても欧米の主要都市のように日本の賃料がリーマンショック前より上昇するかどうかは、アベノミクスの成否やベース給料のアップ等インフレが本格化するかにかかっていると思います。

――海外では経年劣化されている物件、古いものに価値があるという考えがあるかと思いますが、日本では将来的には意識として変わってくるのでしょうか?

なかなか難しいところです。特に、欧米の投資家との面談で出る議論は、「何故日本では築浅の方が良いと言うのか。」という点です。欧米の主要都市では、築古物件をより安く取得して、リノベーションやバリューアップをした上で賃料上昇を狙う方が経済合理性に適っているとの主張です。そのような意見に対しては、「仮に日本人の新しい物好きは将来変わらないとしても、物件競争力やインフレの本格化等による賃料上昇の蓋然性が確認されれば、少しは変わってくるかもしれない。」と考えています。

――首都圏だけということではなく、地域によって差はあるのでしょうか?

地域的には、あまり差はないと思います。首都圏だけでなく、札幌市、仙台市、名古屋市、大阪市、福岡市等でも、都市部へ人口が集中するいわゆる「都市化」の状況が続いています。例えば、東北地方や九州全体としては人口が減っていますが、その中心都市である仙台市、福岡市は、人口が増加しています。主要都市で優良物件を適切に運用すれば、安定したキャッシュフローを維持できます。

――魅力的な地域があれば検討余地というものはありますでしょうか?

人口動向と新規物件供給等の需給関係をベースに判断をしていますので、現時点においては、これまで投資している地域以外に投資エリアを拡大する方針はありません。

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