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2016年08月04日

「REITキーマンに聞く!」ケネディクス不動産投資顧問株式会社 浅野 晃弘氏

今回は、ケネディクス不動産投資顧問株式会社 浅野 晃弘氏に業界動向やファンドの特長に関してインタビュー形式でお話していただきました。

――商業施設特化型リートが他のアセットタイプと比べると少ないのですが、それはどうしてでしょうか?

商業施設の場合は、オフィスや住宅に比べ参入障壁が高いということがあります。
例えば住宅では個人オーナーも多くいるように思いますが、商業施設の場合は、テナントとのリレーションや販売促進、リノベーション、お客様とのトラブル対応など比較的オペレーションのノウハウが必要となります。

本投資法人が保有する食品スーパーやNSCはRSCより規模が小さいですが、手間は掛かりますのでそれなりのスタッフを揃える必要があります。

ケネディクスのオフィスリート(ケネディクス・オフィス投資法人)も中規模オフィス特化型リートということで、大規模のAクラスビルではなく、中規模に特化して4,000億円近くのポートフォリオを組んでいます。
オフィスも手間がかかりますが、ケネディクスはプロフェッショナル集団として手間を惜しまずオペレーションを行っています。

本投資法人でも同じで、手間を惜しまずポートフォリオの管理、物件のオペレーションを行っています。
物件の規模が小さめなので、現在の資産規模1,600億円弱で40物件というのは、資産規模の割には物件数が多い方だと思います。
一方、これはポートフォリオの分散にも繋がります。例えば100億円が16物件の1,600億円と40億円が40物件の1,600億円では後者の方が分散が効いてくるので、将来仮に悪いことが起こった場合にもリスクを最小限に抑えることができます。

――商業施設の特化型である特徴やメリットはどのようなことでしょうか?

商業施設はオペレーションのノウハウが必要なので、特化型で運用するメリットがあると考えています。
例えばマルチテナント物件でテナントとコミュニケーションをとりつつ、共用部分の省エネなどを細かい部分までしっかりと取り組むには、特化型で運用し、ノウハウの蓄積をして、テナントとのリレーションを構築していくことが大事だと思います。

――商業施設というと、テナントとは長期契約で内部成長が難しいイメージがありましたが、内部成長面でどのような施策がありますでしょうか?

本投資法人のひとつの特徴として、未消化容積を活用した増築による内部成長を掲げています。
例として「ロゼオ水戸」という物件で、敷地の一部の空いたスペースに本投資法人自らが建築主となって新たな建物を建て、増床してNOIを上げることに成功しています。
土地は取得済みのため、建物投資のみでNOIを上げることができ、約11%の投資リターンが実現した成功例となっています。

これは郊外型商業施設独特の内部成長であり、オフィスや住宅あるいは都市型商業施設では、最初から容積一杯に建ててしまうのでなかなかできません。
ただし、容積率が余っていても全ての物件で可能というわけではありません。既に入居いただいているテナントにもメリットを感じてもらう必要があります。駐車場を一部潰してしまうこともありますし、場合によっては視認性を悪くしてしまうデメリットもありますので、それらをご理解いただいた上で新しいテナントが入ることによる相乗効果をご理解いただけるかがポイントです。

――ポートフォリオの6割がマルチテナント物件になっています。
一棟貸し物件よりマルチテナント物件の方がよい点とはどんなことでしょうか?

マルチテナント物件の方が、区画ごとのテナントの入れ替えや光熱費の負担を削減することなどが可能になります。
一棟貸しであるとオーナーとしてイニシアティブを持ってできないことが、マルチテナント物件であると提案を各テナントにできることもメリットです。

――RSCであるとテナント会などがあると思いますが、テナントとのリレーションはどうされていますでしょうか?

マルチテナントのNSCでも店長会やテナント会があります。本投資法人では、運用会社であるケネディクス不動産投資顧問が全物件のマスター・プロパティマネジメント(以降、PM)を受けており、運用会社のスタッフも店長会に出席して現場でのコミュニケーション、テナントとのコミュニケーションを大事にしています。

テナントとのリレーションが増えれば信頼関係にも繋がります。問題が起こった時も外部のPM任せだけにしてしまうよりは、運用会社のスタッフも参加している方がオンタイムでオペレーションに繋げることができますので、テナントとのリレーションは大事にしています。

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