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2017年10月30日

スターアジア不動産投資法人、J-REITで初めてメザニンローン債権に投資

10月23日週のニュース概観

(写真/PIXTA)

概況

10月25日、スターアジア不動産投資法人が当日付でメザニンローン債権への投資を実施すると発表した。
メザニンローンとは資金借入の手法の一つで、返済時の優先度が他の借入れに比べて低くなるかわりに発生する利息が高めとなる点が特徴である。つまり当該債権に投資するということは、通常債権より高めの貸倒れリスクを背負ってより高い利回りの獲得を狙うことを意味する。
スターアジア不動産投資法人は上場時よりポートフォリオ内シェア5%を上限としてメザニンローン債権を投資対象とする方針でいたが、実際に投資を行うのは今回が初めて。またJ-REIT銘柄による初のメザニンローン債券投資ともなる。
今回スターアジア不動産投資法人が投資するメザニンローン債権は、ホテル「リリーフプレミアム羽田」の信託受益権を所有する合同会社が発行する劣後社債4億円。償還期間は6年で利払は年4回、利率は日本円3ヶ月TIBOR+5%という条件となっている。
この投資について、スターアジア不動産投資法人は物件取得競争が過熱から距離を置いて投資主利益の最大化を進めることができるという見方を示している。

10月26日、MCUBS MidCity投資法人が2018年1月1日を効力発生日として1:5の投資口分割を行うと発表した。MCUBS MidCity投資法人はこの投資口分割による投資口の流動性向上、そして投資家層の拡大を期待している。
今回投資口分割を発表したMCUBS MidCity投資法人のAM会社MCUBS MidCity株式会社は、三菱商事UBSリアルティ株式会社の子会社である。そして三菱商事UBSリアルティ株式会社が直接資産運用を担当している日本リテールファンド投資法人や産業ファンド投資法人も9月以降、自己投資口取得や投資口分割を相次いで発表している。
物件取得競争の激化、投資信託によるJ-REIT買入の減少といった逆風が吹く中、先述のスターアジア不動産投資法人のメザニンローン債券投資と合わせ、各投資法人は投資家の信任を得るための模索を活発化させていると言えそうだ。

物件動向

10月23日週の物件動向だが、主なものとして以下の3件の発表があった。

a.京都府京都市:「新風館再開発計画」
10月24日、NTT都市開発株式会社が京都市中京区で再開発計画を進めているホテル・商業複合施設「新風館」について建設着工を発表した。
当該計画は、京都市営地下鉄「烏丸御池駅」に至近の敷地約6,400㎡に地下2階地上7階建て、延床面積約2.6万㎡のビルを開発し、ホテル(客室数213室)と商業施設から成る複合施設として活用しようというもの。地下2階部分で烏丸御池駅と直結する他、阪急電鉄「烏丸駅」も徒歩圏内という利便性の高さが特徴。竣工は2019年8月を予定している。
b.東京都中央区:「銀座6丁目」計画
10月25日、ヒューリック株式会社(以下、ヒューリック)が中央区銀座6丁目の敷地約660㎡の取得を発表した。
敷地は東京メトロ「銀座駅」まで徒歩3分の高級物販店舗集積地に位置しており、ヒューリックは都市型商業施設の開発を予定している。
c.埼玉県北葛飾郡:「松伏ロジスティクスセンター」計画
10月26日、オリックス株式会社が埼玉県北葛飾郡松伏町での物流施設開発計画を発表した。
発表によると、東京外環道「三郷西IC」や常磐自動車道「流山IC」、東北自動車道「浦和IC」からいずれも13~14kmという立地の敷地約4.3万㎡に地上4階建て、延床面積約7.7万㎡のマルチテナント型物流施設を開発するという(着工は2018年2月予定)。
当該施設は従業員用ラウンジや催事等にも対応可能な多目的室、24時間利用可能なシャワールーム等アメニティの充実を考慮した設計となっている。
現在、2019年春頃の竣工を睨んでテナントを募集中だという。
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決算発表動画
物件取得価格ランキング
1 新宿マインズタワー 1,338億円
2 六本木ヒルズ森タワー 1,154億円
3 東京汐留ビルディング 1,100億円
4 汐留ビルディング 1,069億円
5 北の丸スクエア 816億円
株価値上り率ランキング
1 グローバル・ワン +1.15%
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