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2018年11月21日

決算説明資料拾い読み ケネディクス商業リート投資法人

2018年9月期(第7期)決算説明資料

投資法人が短信発表後に出す決算説明資料。
投資法人の今期の運用成績と来期以降の見通しを示す重要な資料です。
その決算説明資料の中から、目を引いたり気になった点を独断と偏見で抜き出していきたいと思います。

今回取り上げるのは、11月15日に開示されたケネディクス商業リート投資法人の第7期(2018年9月期)決算説明資料です。
ケネディクス商業リート投資法人は、投資法人名から明らかなようにケネディクス株式会社をスポンサーとし、商業施設を主要投資対象とする資産規模が2,100億円超(取得価格ベース)のJ-REITです。

そんなケネディクス商業リート投資法人の第7期決算説明資料で目を引いたのが以下の項目です。

1.消費地配送型物流施設の組入
今年5月の規約変更で物流施設の取得・保有を可能としたケネディクス商業リート投資法人ですが、同投資法人が投資対象とするのは、生活密着型商業施設への配送を目的とした小規模物流施設です。
当該アセット・タイプの取得は第8期以降となりそうですが、既に償却後NOI利回り3.7%~5%の5物件で取得のめどが立っているようです(取得額合計は約100億円)。
この小規模物流施設5件の取得は、株式会社大塚家具をテナントとするソララプラザ(宮城県仙台市 償却後NOI利回り3.5%)の売却とセットになるもので、これによりポートフォリオの利回りも改善が進むと見られます。

2.借入金及び投資法人債の状況
個人向け不動産投資用融資の蛇口は占められつつあるようですが、ファンドやJ-REITの資金調達環境はまだまだ良好なようです。
こうした環境下、ケネディクス商業リート投資法人は、投資法人債20億円(期間10年、利率0.70%)の起債、そして日本生命相互会社から初の借入れ(7億円)を行っており、資金借入先の多様化を着実に進めています。

以上がケネディクス商業リート投資法人の第7期決算説明資料で気になった点です。
特に配送センターといった小規模物流施設の取得については、競合するファンドやREITも殆どなく、比較的取得環境が緩やかということで継続的に取得を進めていく姿勢ですが、今後物件入替に伴って小規模物流施設の取得を続けていった場合、現状の「物流施設投資はポートフォリオの20%以下」という枠組みが手狭になってこないか、今後が注目されます。

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