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2019年07月30日

決算説明会資料拾い読み 大和証券オフィス投資法人

2019年5月期(第27期)決算説明会資料

今回取り上げるのは、2019年7月17日に開示された大和証券オフィス投資法人(以下DOI)の27期(2019年5月期)決算説明会資料です。
DOIの資産運用会社は、大和証券グループの大和リアル・エステート・アセットマネジメント株式会社(旧株式会社ダヴィンチ・セレクト)にて、2005年5月に上場しています。

 

ポートフォリオ戦略(一部抜粋)

投資クライテリアと立地
      DOIの投資対象不動産は、その主たる用途を不動産としている。投資地域は、「東京主要5区」(千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区)を最重点エリア、「首都圏」(東京主要5区を除く東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県)を重点エリア、「地方主要都市」(大阪圏(大阪府、京都府、兵庫県)、名古屋圏(愛知県、三重県、岐阜県)、および政令指定都市を投資可能エリアと定めている。また、「東京主要5区」の組入比率は、60%以上と謳っている。

 

第27期のトピックス

1.投資環境
      東京都心のオフィスビル賃貸市場は、空室率については2013年6月をピークに反転し、2019年5月末時点では、1.64%まで低下した。既存大型ビルの空室率改善が牽引する中、中小ビルを含めた全体の空室率は改善傾向が続いている。空室率の低下を受け、オフィス賃料についてもエリアによっては上昇が見られ、市場全体としては小幅ながら賃料上昇が継続している。

2. 外部成長
      2018年12月に「笹塚サウスビル」(取得価格合計30億円)及び2019年2月に「グラスシティ晴海」(取得価格合計112億円)を取得し、2019年2月に「Daiwa御成門ビル」(譲渡価格137億円)を譲渡しました。これにより27期末におけるDOIの運用資産は、物件総数59物件、取得価格合計4,600億円となった。

3. 内部成長
      契約更新・テナント新規入居による月額賃料の増加額は、37.5百万円/月となった。特に、新規入居時の賃料増額は堅調にて、2年前(2017年5月期)の6.6百万円と比較すると約3倍、1年前(2018年5月期)12.5百万円の約1.5倍となる18.4百万円/月と過去最高水準にあたる。引続き内部成長の原資は、新規入居時の賃料増額が主体となるが、好調な企業業績を背景に緩やかな賃料上昇は継続しており、今暫くこの状況は継続しそうである。

4.財務戦略について
      LTVの想定レンジを40~50%に設定し、現状は42%前後で推移。ポートフォリオの含み損益額は、上場来最高となる950億円に拡大。

 

主要指標(決算説明資料より抜粋)

大和証券オフィス投資法人決算説明会拾い読み

大和証券オフィス投資法人決算説明会拾い読み

大和証券オフィス投資法人決算説明会拾い読み

 

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