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2019年08月06日

決算説明会資料拾い読み ユナイテッド・アーバン投資法人

2019年5月期(第31期)決算説明会資料

今回取り上げるのは、2019年7月18日に開示されたユナイテッド・アーバン投資法人(以下UUR)の31期(2019年5月期)決算説明会資料です。
資産運用会社は、丸紅株式会社を親会社とするジャパン・リート・アドバイザーズ株式会社にて、UURは2003年12月に上場しており、2010年12月にはUURが合併存続法人となって日本コマーシャル投資法人と合併しております。

 

ポートフォリオ戦略(一部抜粋)

投資クライテリアと立地
      UURは、商業施設、オフィスビル、ホテル、住居、その他(コールセンター、データセンター、研修施設、物流施設、工場・研究開発施設、通信施設、インフラ施設、ヘルスケア施設)を投資対象とする。主な投資地域は、首都圏並びに政令指定都市をはじめとする日本全国の主要都市及びそれぞれの周辺不動産を対象とする。概ね首都圏の投資比率は50%以上。

 

第31期のトピックス

1.投資環境
      2019年5月期の日本経済は、米中貿易摩擦の再燃に端を発し、中国経済の減速、延いては世界経済の後退が懸念され始めているものの、堅調な企業業績を背景に引き続き安定的に推移している。資金調達環境についても、低金利を背景に概ね良好であった。
      不動産売買市場では、良好な資金調達環境が続く中、国内投資家の旺盛な投資需要を背景に取引価格の高騰が続いている。
      不動産賃貸市場は、商業施設、主として都市型商業施設の売上状況は底堅く、賃貸市況は堅調に推移している。オフィスビルに関しては、東京において新規供給はあるものの、企業の業容拡大や業務効率の向上を意図する拡張・集約ニーズが強く、2019年に竣工予定の新築大型ビルでは順調に成約が進んでいる。空室率は横浜、名古屋、福岡等で過去最低水準を記録する等、首都圏をはじめ全国主要都市で低位に推移し、募集賃料は上昇傾向が続いている。2018年の年間訪日外国人数は台風や地震等の影響により一時的に減速したが、約31百万人と前年比8.7%増加し、引続き堅調に推移しており、ホテルの営業状況は地方を中心に良好ではあるものの、大阪等一部のエリアでは新規供給の影響を注視する必要がでている。住居に関しては、新規物件の供給が限定的な中、賃貸住宅の需要は底堅く、稼働率、賃料水準は共に安定的に推移している。

2. 外部成長
      31期の物件異動は、2018年12月に「Luz武蔵小杉(店舗)」(取得価格121.51億円)、「ザ・ビー六本木(増築建物・追加取得・ホテル)」(取得価格9.88億円)、2019年4月に「グランフォンテ(共同住宅)」(取得価格27億円)、2019年5月「変なホテル東京 浜松町(ホテル)」(取得価格44.56億円)の新規3物件・追加1物件を取得。また、2019年3月に「碑文谷ショッピングセンター(第3回最終・店舗)」(売却価格82.5億円)、2019年4月に「太平洋セメント社宅(メゾン浮間・共同住宅)」(売却価格31.9億円)を譲渡。その結果、当期末時点の保有資産合計は120物件(取得価格合計6,260億円)となった。

3. 内部成長
      ①商業施設
       首都圏、地方のロードサイド型商業施設の比率を低減し将来のNOI下落に備え、合わせてテナント業種構成に関しても、バランスを確保しリスク分散に注力。賃貸契約の残存期間について、一棟貸し及びアンカーテナントに関し、長期契約を指向。
      ②オフィス
       賃料改定増額(月額賃料)状況に関しては、29期(2018年5月)をピークに増加額は減少傾向であるが、引続き月額賃料の増額は維持。テナント入れ替えによる増賃はについても、30期をピークに増額幅は減少しており、一部減額入居も見られるようになってきた。地域別の改定状況については、総増額改定件数は伸びているものの、都心を中心に首都圏の件数比率は下落。
      ③ホテル
       追加投資による客数を増加(ロワジールホテル&スパタワー那覇(+38室)・ザビーム六本木(+38室))。客層の変化を捉え、ADRの高いカップル/ファミリー/グループ宿泊客の増加を目的に大規模リノベーションを実施(ホテルシティ沖縄)。

4.資金調達の概要
      次期となる32期においては、3物件の取得及び関連費用の一部充当するため、2019年6月に公募による新投資口の発行(55,000口)及び2019年7月に第三者割当による新投資口の発行(8,250口)し、107.76億円の資金調達を実施。この結果、本投資法人の出資総額は、3,199.73億円、発行済投資口の総口数は3,118,337口となった。

 

主要指標(決算説明資料より抜粋)

ユナイテッド・アーバン投資法人決算説明会拾い読み

ユナイテッド・アーバン投資法人決算説明会拾い読み

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