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2019年10月02日

決算情報拾い読み アドバンス・レジデンス投資法人

2019年7月期(第18期)決算説明会資料

今回取り上げるのは、2019年9月30日に開示されたアドバンス・レジデンス投資法人(以下ADR)の18期(2019年7月期)決算説明会資料です。
資産運用会社は、伊藤忠商事グループが株主であるADインベストメント・マネジメント株式会社にて、ADRは日本レジデンシャル投資法人と旧アドバンス・レジデンス投資法人が、2010年3月1日付で新設合併し誕生しました。

 

ポートフォリオ投資方針等

投資クライテリアと立地
      ADRは、居住用住宅を投資対象とする住宅特化型J-REIT。東京23区(投資比率70%以上)を中心に、首都圏、政令指定都市等の物件に投資する。住戸タイプはシングルタイプ(50%以下)を中心に、コンパクトタイプ、ファミリータイプ(それぞれ20~40%)、ラージタイプ(10%以下)と分散を図り、20%を上限としてドミトリータイプも保有する。

 

第18期のトピックス

1.投資環境
      不動産売買市場における賃貸住宅については、好立地かつ高品質な賃貸マンションの新規供給が限定的であることから、依然として取引競争は激しく、賃貸マンションの取引価格は高騰した状態が継続している。今後も供給が限定的であると考えられること、また日銀による金融緩和政策の継続が予想されることから、当面は現在の厳しい取得環境が継続するものと考えられる。賃貸住宅市場については、ADRが投資対象としている東京23区を含む首都圏及び一部の政令指定都市については人口流入が継続している一方、新規供給が限定的であることから、市場は当面良好な環境が継続すると考えている。特に東京都心においては、分譲マンション価格が高騰していることから取得を見送り賃貸住宅に留まる世帯の増加や、職住接近を志向する賃貸負担能力が比較的高い共働き世帯の増加により、やや広めの賃貸住宅の需要の逼迫度合いが更に高まることが予想される。

2. 外部成長
      18期の物件異動は、2019年5月に「レジディア新大阪Ⅱ」(取得価格6.47億円)を取得。その結果、18期末時点の保有資産合計は265物件(取得価格合計4,487億円)となった。19期以降の決定済み取得物件は、8物件・102億円となっている。

3. 内部成長
      期中平均稼働率は、過去最高を更新し97.1%となり、3期連続97%台と引続き好調に推移。賃料単価動向は17期末比+0.68%上昇し、レントギャップは+4.01%に達した。入替時の賃料動向については、対象戸数2,202戸に対して75%が増額となり、賃料増減率は+5.0%となった。更新時の賃料動向については、増額・据置が99.7%となり賃料増減率は+0.8%となっている。

4.資金調達の概要
      ADRの財務戦略の基本方針は、有利子負債の残存年数の長期化、金利の固定化、返済期日の分散化であり、18期においては、住宅系J-REITとしては初のグリーンボンドを発行するなどを含め、総額111億円(平均調達年数6.9年、平均支払金利0.28%)の資金調達を実施。その結果、18期末の平均残存年数は、4.84%、平均支払金利は0.75%となり、平均残存年数の維持と平均支払金利の低減を実現し、財務基盤の一層の強化を図った。

 

主要指標(決算説明資料より抜粋)

アドバンス・レジデンス投資法人決算説明会拾い読み

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