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2020年11月02日

決算情報拾い読み オリックス不動産投資法人

2020年8月期(第37期)決算説明会資料

今回取り上げるのは、2020年10月19日に開示されたオリックス不動産投資法人(以下OJR)の第37期(2020年10月期)決算短信・決算説明資料です。
資産運用会社は、オリックス株式会社の100%子会社であるオリックスアセットマネジメント株式会社にて、OJRは2002年6月東証に上場しています。

 

ポートフォリオ投資方針等

投資クライテリアと立地
      投資方針として、
      【投資エリア】首都圏(60~80%)、その他地域(20~40%)
      【投資タイプ】オフィス(40~60%)、商業・住宅・物流・ホテル等(40~60%)
      を明示している。

 

第37期のトピックス

1.投資環境
      新型コロナウイルスについては、依然として国内外の社会、経済に大きく影響をもたらしている。その中、国内の不動産賃貸市場においては、人々の行動の抑制に伴い、主に都市型商業施設とホテルに対して厳しい状況が続いている。一方、不動産売買市場では、取得競争は引き続き厳しく、優良物件の取得機会は限定的で、今後も新型コロナウイルスによる様々な影響を注視していく必要があると考えている。

2.新型コロナウイルス感染症の影響について

オリックス不動産投資法人決算説明会拾い読み

3. 外部成長
      当期は、2020年3月に「TOKYU REIT赤坂檜町ビル」(準共有持分51%)(取得価格24.4億円)を取得 、2020年3月に「KN自由が丘プラザ」(準共有持分51%)(売却価格16.1億円)を売却。
<環境認識>
      ・新型コロナウイルスの影響による不動産価格の 調整は未だ確認できず、取得競争が依然厳しい環境下、優良物件の取得機会は限定的
      ・一方、将来的な不動産価格の調整局面到来の可能性は引続き認識
      ・不動産売買市場に与える新型コロナウイルスの影響については注視が必要
<実績>
      ・スポンサー並びに外部との取得交渉を継続
      ・ポートフォリオの質向上につながる売却も検討
<運用戦術>
      ・ポートフォリオの質向上に主眼を置き、引続き入替を推進
      ・地方郊外型商業施設に限らず選別した売却と、強みを活かせる取得機会を逃さず機動的な厳選投資を目指す
      ・取得資金に関しては入替による売却資金を含めた多様な資金ソースを活用

4. 内部成長
<環境認識>
      ・新型コロナウイルスの影響は再流⾏含め依然 不透明な状況が続くものと⾒込む
      ・ホテルや一部店舗(オフィスの来店型区画を含 む)においては新型コロナウイルスの影響は継続。テナント状況を一層注意深くみていく必要がある
      ・中規模オフィスにおいては足元、今後の景気動向による影響を注視。テレワークの影響による退去や減床等は今のところ限定的
<実績>
      ・コロナ禍によるテナントからの各種要望に対し、丁寧に対応することで、想定していた賃料収⼊の減少を抑制
      ・稼働率は、全体:98.0% オフィス:98.4%と想定の 範囲で推移
      ・オフィスの賃料ギャップに基づく賃料増額を継続している
       【第37期(2020.8期)賃料増減率※】
        ・⼊替時:+17% (10期連続増額)
        ・更改時:+7% (14期連続増額)
        ※新型コロナウイルスの影響による一時減額及び一時減額終了による賃料増額を除く
<運用戦術>
      ・新型コロナウイルスによるテナントからの各種要望に対しては、社会的要請に配慮しつつ、中⻑期的な投資主 価値向上を目指し対応
      ・オフィスについて引続き賃料ギャップに基づく賃料増額交渉を継続
      ・環境変化を捉え、⽤途変更も含めた戦略的なCAPEX投資を検討し、ポートフォリオの競争⼒維持を 目指す

5. 資金調達の概要
      期限の到来した既存の借入金の返済資金等に充てるため当期は258億円の長期借入及び短期借入を実施。また2020年7月には短期借入金21億円の繰上弁済資金の一部に充てるため20億円の投資法人債(グリーンボンド)を発行。 結果として、当期末(2020年8月31日)時点における借入残高は2,664億円、投資法人債残高は 245億円、有利子負債残高は2,909億円となり、LTV(総資産ベース)は42.9%、固定金利 比率は89.8%、長期負債比率は87.8%となった。

 

主要指標(決算説明資料より抜粋)

オリックス不動産投資法人決算説明会拾い読み

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