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2020年11月24日

決算情報拾い読み ケネディクス商業リート投資法人

2020年9月期(第11期)決算説明会資料

今回取り上げるのは、2020年11月17日に開示されたケネディクス商業リート投資法人(以下KRR)の11期(2020年9月期)決算説明会資料です。
KRRの資産運用会社は、ケネディクスグループのケネディクス不動産投資顧問株式会社。また、スポンサー並びにこれに準ずる物件サポートライン提供会社として、三井住友ファイナンス&リース株式会社、SMFLみらいパートナーズ株式会社、日本商業開発株式会社、株式会社ピーアンドディーコンサルティング、伊藤忠株式会社が名を連ねる。
KRRは、生活密着型商業施設への投資を主用途とする投資法人として2015年2月に上場したが、2018年5月投資比率20%以下を条件として物流施設への投資も可能となった。

 

ポートフォリオ投資方針等

ポートフォリオ戦略
1.重点投資対象
生活密着型商業施設に重点投資を行う方針のもと、収益の安定性及びポートフォリオの収益性に資することが期待される商業施設及び物流施設についても厳選して投資を実施。
    生活密着型商業施設とは、
      ①日常生活圏に立地…商圏は周囲1~10Km程度(一般的には3~5Km程度)で、利用客は商業施設周辺の消費者が中心。
      ②高い来店頻度…地域ニーズを捉えた運営が可能であり、来店頻度が高く、平日・休日による差異が小さい。
      ③多様な専門店群…消費者の多様化した嗜好に対応した食品・衣料品・日用品等、商品種別ごとの専門店テナントが入居。
2.用途に関するポートフォリオ構成
      生活密着型商業施設     80%以上
      その他投資対象商業施設     20%以下
      物流施設     20%以下
3.財務上の指針
      LTV60%以下、当面は50%を実務上の上限水準の目安として、巡行ベースでは40~45%を維持。

 

第11期のトピックス

1.投資環境
新型コロナウイルスの感染拡大を機に同感染症に起因する収益性への影響を見極めるため、不動産投資について慎重となる投資家が増えていることから新規の不動産取引は減少している。一方、金融機関の融資姿勢に大きな変化が見られないことから、不動産を売り急ぐ動きも見られず、不動産売買市場の大幅な悪化は見られない状況ある。

2.新型コロナウイルス感染症の影響について

ケネディクス商業リート投資法人決算説明会拾い読み

3. 外部成長
当期において1物件(コンフォートマーケット西馬込店:取得価格19.2億円)を取得し、1物件(ケーズデンキ新守山店(底地):譲渡価格15.27億円・取得価格13.7億円)を譲渡した。また、横浜上郷配送センターにおいて飲食店棟の増築(建築費総額119百万円)を実施。その結果、当期末(2020年9月30日)現在におけるポートフォリオは、合計62物件(取得価格の総額2,264億円)となった。

4. 内部成長
安定性を重視した以下の成長戦略を企図。
<未消化容積を活用した増築・増床事例>
      ①敷地内に新たに建築(増築)した建物(飲食店棟)を追加取得 今後更に別棟を増築予定(横浜上郷配送センター)
      ②収益力向上を目的とした増床工事を実施予定。2021年1月着工、4月リニューアルオープン予定(カスミテクノパーク桜店)
<リーシング事例>
      ①大規模区画テナントのスポーツ用品店が退去したため、区画を分割しリーシング活動を実施し、後継テナントに子供服販売店、ゲームセンター、ホットヨガ専門店を誘致。子供服販売店は2020年9月、ゲームセンターは同年10月オープン済み。ホットヨガ専門店は 2021年1月オープン予定(アシコタウンあしかが)
      ②現状、マスターレッシーである一般事業会社により、エンドテナントへサブリースが行われているが、2021年3月の契約満了に伴い、本投資法人が直接エンドテナントと賃貸借契約を締結することを想定(ホームセンターコーナン砂田橋店)

5. 資金調達について
資産の取得にあわせた資金の借入れ(19億円)を実施する一方、既存借入れの借換えを目的とした借入れ(7億円)及び投資法人債の発行(10億円)並びに投資法人債発行の手取金の一部及び手元資金を返済原資とした期限前弁済(10億円)を行い、当期末(2020年9月30日)現在 の借入金残高は1,048億円、投資法人債を含めた有利子負債(有利子の敷金・保証金を除きます。)は 1,128億円となった。

 

主要指標(決算説明資料より抜粋)

ケネディクス商業リート投資法人決算説明会拾い読み

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