今回取り上げるのは、2021年1月15日に開示されたアクティビア・プロパティズ投資法人（以下API)の18期（2020年11月期）決算説明会資料です。
   資産運用会社は、東急不動産株式会社の100％子会社である東急不動産リートマネジメント株式会社にて、APIは2012年6月に上場しております。

ポートフォリオ投資方針等

ポートフォリオ戦略
■都市型商業施設と東京オフィスへの投資
   都市型商業施設とは、東京都及び三大都市圏の政令指定都市並びに国内の主要都市のターミナル駅に隣接するエリア又は繁華性が高いエリアに所在し、高い視認性を有する商業施設を意味する。
   東京オフィスとは、東京23区に立地するオフィスビルのうち、オフィス集積があるエリアの駅至近に位置するオフィスビルを意味する。
■投資比率
   都市型商業施設及び東京オフィスへの投資比率を併せて70％以上とすることを基本方針とする。

第18期のトピックス

１．投資環境
   商業施設を取り巻く環境については、内閣府経済社会総合研究所公表の「消費動向調査」によると、消費者マインドは依然として厳しいものの、持ち直しの動きが続いている。また、インバウンド需要については、日本政府観光局公表の訪日外国人客数が2020年11月において前年同月比97.7%減となり、新型コロナウ イルス感染症の拡大による各国政府の渡航・入国制限措置の影響が引き続き見られる。賃貸オフィス市場については、都心５区（千代田区、港区、中央区、渋谷区及び新宿区）を中心に稼働率、賃料水準ともに高い水準を維持していましたが、新型コロナウイルス感染症による経済活動の停滞により、オフィス集約や縮小移転等がみられるようになった。三鬼商事株式会社が公表した2020年11月末時点の都心５区の平均空室率は4.33％で、前期末（2020年５月31日）時点との比較では2.69ポイント上昇した。賃料水準についても、2014年１月から続いていた平均賃料の上昇が80ヶ月ぶりに止まり、2020年11月末時点における都心５区の一坪当たり平均賃料は22,223円となった。また、東京以外の主要都市においても、稼働率、平均賃料ともに都心５区と概ね同様の傾向となっている。

２. 外部成長
18期中の物件異動はない。
当期末時点の保有資産合計は44物件（取得価格合計5,091億円）、総賃貸可能面積は 425,490.09㎡（128,708坪）となった。

３. 内部成長 （決算説明会資料より抜粋）

４. 資金調達の概要
   当期においては、グリーンボンド（無担保投資法人債）を2020年10月に45億円発行し、短期借入金の返済に充当した。また、返済期日が到来した借入金の返済等のため、15億円の借入れを行い、引き続き返済期限の分散等による財務基盤の安定性維持に努めた。
   この結果、当期末時点における有利子負債残高は2,444億円（借入金2,228億円、投資法人債215億円）となった。また、総資産に占めるLTVについては、当期末時点 で46.5％、長期比率97.3％、固定金利比率89.9％となった。

主要指標（決算説明資料より抜粋）