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2021年01月29日

決算情報拾い読み 阪急阪神リート投資法人

2020年11月期(第31期)決算説明会資料

今回取り上げるのは、2021年1月20日に開示されたた阪急阪神リート投資法人(以下HHR)の31期(2020年11月期)決算説明会資料です。
資産運用会社は、阪急阪神ホールディングス株式会社グループの100%子会社である阪急阪神リート投信株式会社にて、HHRは2005年10月に上場しております。

 

ポートフォリオ投資方針等

ポートフォリオ戦略

商業用施設、事務所用施設及び複合施設を有する不動産を投資対象とし、首都圏並びに全国の政令指定都市及びそれに準ずる主要都市を投資対象エリアとする。また、投資対象エリアのうち関西圏に重点を置いて投資を行うものとし、関西圏への投資比率は、原則としてポートフォリオ全体の投資額の50%以上(取得価格ベース)とする。

住居施設については、原則として投資対象ではないが、上記各施設に付設されている場合に限り、投資対象とすることがある。

第31期のトピックス

1.投資環境

第31期のわが国経済は、新型コロナウイルス感染症の影響により、経済活動が抑制されたことで極めて厳しい状況におかれたが、感染拡大の防止策を講じつつ、社会経済活動のレベルを引き上げていくなかで、日本政府による政策の効果等もあり個人消費を中心に持ち直しの動きがみられた。J-REIT市場では、東証REIT指数が、新型コロナウイルス感染症の影響による急落後、世界的な金融緩和及び日本政府による大規模な経済対策等の流れを受け、1,700ポイント台まで回復したが、都心のオフィス空室率の上昇等、オフィス市況に対する懸念が高まったことに加えて、海外における新型コロナウイルス感染症の再拡大に対する不安から下落基調となり、11月末時点では1,687.98ポイントと上値の重い展開が続いている。

不動産売買市場においては、新型コロナウイルス感染症の拡大により先行き不透明な状況となったが、資金調達環境が良好のため、市場参加者の物件取得に対する投資需要は旺盛な状態が継続している。

2. 新型コロナウイルス感染症の影響について(決算説明資料より抜粋)

 

阪急阪神リート投資法人決算説明会拾い読み

阪急阪神リート投資法人決算説明会拾い読み

3. 外部成長

2020年11月期(第31期)中に、「ホテルグレイスリー田町(準共有持分 10%相当)」の譲渡を行った。これは、第30期に実施した資産の入替えの一部であり、当該物件の分割譲渡 により第31期における分配金の平準化に寄与している。また、「高槻城西ショッピングセンター」の敷地のうち借地部分の一部を追加取得した。

この結果、当期末時点での運用資産は、31物件(取得価格の合計:1,695億円)となっている。

4. 内部成長

本投資法人が保有する一部の商業施設やホテルでは、新型コロナウイルス感染症の拡大の影響を受け、大幅に売上が減少したテナントが存在している。HHR及び本資産運用会社は、金融商品取引法上の 忠実義務及び善管注意義務を果たす中で、このようなテナントに対しては、事業継続を支えるため一時的な賃料減額又は支払猶予を受け入れ共存を目指すことが社会的要請に照らしても必要であり、それがポートフォリオの中長期的な価値の最大化にもつながるとの判断のもと、個別に協議の上、一部のテナントに対して賃料減額等の対応を進めた。

第31期末現在の賃貸可能面積は399,922.89㎡(注)、ポートフォリオ全体に占める商業用途区画の比率は 69.0%(取得価格ベース)、関西圏の比率は73.7%(取得価格ベース)となっている。

5. 資金調達の概要

2020年7月に返済期限が到来した借入金4,500百万円(短期借入金)について、短期・変動 金利にて借換えを実施。更に、2020年10月に返済期限が到来した借入金30億円(長期借入金)につ いては、資金調達の柔軟性と分配金貢献等の観点から長期・変動金利と長期・固定金利を組み合わせて借換えを実施。2020年8月に返済期限が到来した借入金20億円(長期借入金)については、社債市場の動向を鑑みて、短期・変動金利にて借換えを行った上で、2020年10月に第4回無担保投資法人債及び第5回無担保 投資法人債総額20億円をグリーンボンドとして発行し、当該借入金の返済に充当した。

第31期末現在の有利子負債残高は、754億円となり、このうち借入金は694億円(短期借入金45億円、長期借入金649億円(1年内返済予定の長期借入金40億円を含む。))、投資法人 債は60億円(1年内償還予定はありません。)であり、総資産有利子負債比率は44.0%となっている。

 

主要指標(決算説明資料より抜粋)

阪急阪神リート投資法人決算説明会拾い読み

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