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2021年08月23日

決算情報拾い読み マリモ地方創生リート投資法人

2021年6月期(第10期)決算説明資料

今回取り上げるのは、2021年8月18日に開示されたマリモ地方創生リート投資法人(以下MRR)の10期(2021年6月期)決算説明会資料です。
資産運用会社は、広島市に本社を置く株式会社マリモの関連会社である、マリモ・アセットマネジメント株式会社にて、MRRは2016年7月に上場しております。

 

ポートフォリオ投資方針等

ポートフォリオ運用基準 (有価証券報告書より抜粋)

マリモ地方創生リート投資法人決算説明会拾い読み

第10期のトピックス

1.投資環境

(不動産売買市場)
一般社団法人不動産証券化協会「ARES マンスリーレポート(2021年6月)」によれば、2021年1月~5月末のJ-REITによる不動産売買の取得実績は、取得金額合計5,845億円と前年同期と比べて898億円(対前年同期比-13.3%)減少し、他方で、譲渡実績は譲渡価格合計1,334億円と前年同期と比べて90億円(対前年同期比+7.2%)増加した。要因としては緩和的な資金供給環境が継続し不動産価格が高騰した結果、運用利回りが低下し取得実績が減少し、他方、不動産価格の高騰により不動産売却益が確保しやすい状況であり譲渡実績が増加したものと考えられる。今後、新型コロナウイルス感染症の状況、金利等も含めて留意する必要があると思われる。

(レジデンス賃貸市場)
東京圏(東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県)を含む全国の1993年から2018年までの借家種類別に見た世帯数の推移(総務省統計局「住宅・土 地統計調査」)によれば、民営借家の世帯数が増加しており、賃貸住宅の需要は安定的であるとともに、今後も全国の賃貸住宅の需要が増加していく可能性があるものと思われる。

(商業施設市場)
経済産業省「商業動態統計」によれば、2021年1月から3月までの対前年同期比の販売額の伸び率は、スーパーマーケットについては、全国平均で+0.6%増加しており、エリア別では中部エリア+2.1%、北海道エリア+0.2%、東北エリア+0.2%と増加している。ドラッグストアについては、全国平均で-2.8%、特にエリア別では北海道エリア-7.3%、九州エリア-5.6%、近畿エリア-5.0%と、全国的に減少傾向となっている。スーパーマーケットは新型コロナウイルス感染症の影響に関わらず底堅い需要が確認された。他方、ドラッグストアは昨年の新型コロナウイルス感染症対策としてのマスク、消毒液等の販売特需の反動で一時的な減少になっていると推測している。日常生活における必需品を販売するスーパーマーケット、ドラッグストアの販売額は、長期的には安定的に推移するものと思われる。

(ホテル市場)
日本政府観光局「訪日外客数(2021年5月推計値)」によれば、2021年1月~5月の訪日外国人旅行者数は、8万人(対前年比-97.8%)(推計値含む)と前年に比べて大きく減少した。その結果、国土交通省観光庁「宿泊旅行統計調査(2021年4月・第2次速報、2021年5月・第1次速報)」によれば、2021年4月の日本人延べ宿泊数 は、2,222万人泊(対前年同月比+110.4%)、外国人延べ宿泊数は、22万人泊(対前年同月比-9.3%)と外国人 延べ宿泊数は宿泊需要が戻っていない状況が継続している。宿泊施設タイプ別客室稼働率では、ビジネスホテル42.8%(対前年同月比+18.1%)、シティホテル29.4%(対前年同月比+17.4%)、リゾートホテル22.4%(対前年同月比+16.4%)と稼働率が回復しつつある。今後においても、新型コロナウイルス感染症のワクチン接種の進捗により、日本人及び外国人旅行者数が変動すると認識しており、留意する必要があると思われる。

(オフィス賃貸市場)
シービーアールイー株式会社の「MARKET VIEW Japan Office,Q1 2021」によれば、2021年第1四半期の主要な地方都市の空室率は、札幌市0.8%(対前年同期比+0.4pts)、大阪市1.7%(対前年同期比+1.3pts)、名古屋市1.9%(対前年同期比+1.3pts)、福岡市2.2%(対前年同期比+1.8pts)、広島市3.2%(対前年同期比+1.4pts)、となり、対前年同期比では、概ね上昇傾向となっている。ただし、想定成約賃料は、福岡市16,260円/坪(対前年同期比-1.2%)、広島市11,890円/坪(対前年同期比+0.2%)と横ばいの傾向にある。しかしながら、新型コロナウイルス感染症も収束しておらず、在宅勤務等の普及により、オフィス需要の変化も見込まれ、稼働率等について留意する必要があると思われる。

2. 新型コロナウイルスの影響(決算説明会資料より抜粋)

マリモ地方創生リート投資法人決算説明会拾い読み

3. 外部成長

2021年2月に名古屋市に所在するスポンサーが開発したレジデンス(「アルティザ浅間町」取得価格4.95億円)を取得。 当期末における本投資法人の保有資産は32物件、取得価格の合計304.5億円。

4. 内部成長

内部成長策の一環として、「アルティザ博多プレミア」の屋上アンテナ設置工事による賃料収入の増額等を実現した。コスト削減においては、PM契約及びBM契約の一部見直し、「MRRデルタビル」での節水型トイレへの更新等により費用削減を実現した。さらに、「アルティザ東別院」での室内用無料WiFi導入等機能性・利便性の向上及び顧客満足度の向上に向けた運用を行った。

5. 資金調達の概要

当期においては、2021年2月1日に返済期限を迎える48.4億円の返済に充当するため、同日付で同額の借入れを行った。また2021年2月26日付で取得資産の取得資金及びその付帯費用の一部に充当するため、長期借入金3億円の借入れを実施。

この結果、当期末(2021年6月末)時点における借入金残高は、161.67億円となり、総資産LTVは、49.2%となった。

 

主要指標(決算説明会資料より抜粋)

マリモ地方創生リート投資法人決算説明会拾い読み

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