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2021年09月22日

決算情報拾い読み エスコンジャパンリート投資法人

2021年7月期(第9期)決算説明資料

今回取り上げるのは、2021年9月15日に開示されたエスコンジャパンリート投資法人(以下EJR)の9期(2021年7月期)決算説明資料です。
資産運用会社は、株式会社日本エスコンの100%子会社である株式会社エスコンアセットマネジメントにて、EJRは2019年2月に上場しております。

 

ポートフォリオ投資方針等

ポートフォリオ戦略等

投資方針
今後も継続的な人口集中が予想される首都圏、近畿圏、中京圏及び福岡圏の四大都市圏の商業施設に重点を置きつつ、地域住民の生活に根差した暮らし密着型商業施設を主要な投資対象とする。

物件タイプ
暮らし密着型商業施設を中心とする商業施設に80%以上、その他用途(ホテル・住居・物流施設等及びそれらの底地)には20%未満の投資を行う。 また、底地と土地建物に対する投資は、それぞれ50%程度とする。但し、物件取得に際し、一時的にその比率と異なる比率(概ね10%以内の乖離)となることがある。

投資対象エリア
四大都市圏に75%以上、その他地域には25%未満の投資を行なう。

第9期のトピックス

1.投資環境

当期におけるJ-REIT市場においては、経済正常化への回復期待が進む中、株式市場に比べた割安感に加え、FTSE グローバル指数へのJ-REIT組入れによる需給の改善観測等を背景に、東証REIT指数は上昇基調が継続しており、当期末には2,100ポイント台半ばとコロナ禍前と同等の水準まで回復した。

商業施設においては、前期と同様 に、アパレル、飲食業、サービス業には厳しい状況が続く一方、食品スーパー、ドラッグストア、ホームセンターなどの生活必需品を扱う業種は比較的堅調な状況となった。

2. 内部成長

商業施設にお越しいただくお客様とテナント従業員の皆さまの安全確保に引き続き留意しながら、空区画へのテナント誘致、契約期限到来時におけるテナントの入れ替え等の適切な運用資産の管理と収益向上のための施策を行い、中長期にわたる安定的な収益の確保に努めた。

本投資法人は、中長期にわたり安定的な収益を維持し成長させるために、今後、賃料収入の維持・向上、管理費用の合理化等の施策を行うものとする。

賃料収入の維持・向上
プロパティ・マネジメント会社と定期的な情報交換を図ることで、テナントの動向及びニーズ(施設のハード面・ソフト面での顧客不満要因、潜在ニーズ等)を把握し、適切かつ迅速な対応策を実施することで、テナントの満足度向上と信頼関係の構築・強化を図る。これにより、賃料収入の維持・向上、解約の防止を図り、安定的な収入の確保を目指す。 また、新規テナントリーシングにおいては、本資産運用会社及び日本エスコングループ(日本エスコン、その子会社及び関連会社を併せていう。)のネットワークを最大限活用するとともに、新規テナントリーシングを担当するプロパティ・マネジメント会社等と定期的な情報交換を図ることで、市場動向の掌握に基づくリーシング活動を行い、賃料発生期間と賃料水準の最大化に努める。

管理費用の合理化
本投資法人は、テナント満足度や物件競争力を維持・向上しつつ、管理費用の合理化・効率化を図るため、個別物件の運営管理計画を策定する。運営管理を行うにあたっては、プロパティ・マネジメント会社との綿密な連携を図り、効率的な管理を行う。

3. 外部成長

当期における外部成長はなし。
当期末時点の運用資産28物件・取得価格合計519.8億円、稼働率は99.5%となっている。

4. 資金調達の概要

当期末時点の有利子負債残高は前期末不変の244億円、LTVは43.6%となっている。

 

主要指標(決算説明資料より抜粋)

エスコンジャパンリート投資法人決算説明会拾い読み

エスコンジャパンリート投資法人決算説明会拾い読み

エスコンジャパンリート投資法人決算説明会拾い読み

 

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