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2023年01月23日

決算情報拾い読み 日本プロロジスリート投資法人

2022年11月期(第20期)決算説明資料

今回取り上げるのは、2023年1月18日に開示された日本プロロジスリート投資法人の20期(2022年11月期)決算短信・決算説明資料です。
資産運用会社は、株式会社プロロジスの100%子会社であるプロロジス・リート・マネジメント株式会社にて、2013年2月に上場しております。

 

ポートフォリオ投資方針等

ポートフォリオ戦略(有価証券報告書・決算説明資料より抜粋)

1.Aクラス物流施設への重点投資

日本プロロジス投資法人 決算説明会拾い読み

 

2.投資対象エリア

日本プロロジス投資法人 決算説明会拾い読み

 

3.物件タイプ

日本プロロジス投資法人 決算説明会拾い読み

 

第20期のトピックス

1.投資環境

物流不動産市場においては、
(i)生産拠点の海外シフトやサービス産業へのシフト、グローバルな貿易量の継続的拡大等の国内外の経済、産業構造、社会情勢の変化
(ii)電子商取引やインターネットを通じた通信販売(以下あわせて「EC」)の拡大及びサードパーティー・ロジスティクス(以下「3PL」)事業の市場規模拡大等により、サプライチェーンの再構築が引き続き進行している。

かかる再構築の結果として、カスタマーのニーズが築年数の古い小型の倉庫からより新しく大型で高機能の物流施設へ移行すること、すなわち、Aクラス物流施設に対するニーズは引き続き高い水準を維持するものと、本投資法人は考えている。

2020年に始まった新型コロナウイルス感染症拡大は、ECによる消費の更なる浸透や荷主企業の在庫保管量拡大をもたらし、これらの影響により先進的物流施設への需要が更に拡大した。一方で、このような需要の拡大及び継続する低金利環境を背景として、国内外の不動産デベロッパー及び不動産投資家による物流不動産開発事業への参入も拡大しており、新規物件の高水準の供給が継続していることから、結果として、物流不動産市場において一時見られた過熱感は沈静化しつつある。このような環境の下、2022年9月末時点の大型マルチテナント型施設の空室率は首都圏において5.2%、近畿圏において1.7%と、緩やかな上昇が見られたものの、引き続き適正な水準を維持しています。今後も賃貸市場における需給環境を適切にモニタリングする必要があるものの、先進的物流施設に対する需要の拡大は日本の物流産業の変革に起因する構造的なものであり、長期的な需給バランスは引き続き堅調に推移するものと、本投資法人は考えている。

 

2. 外部成長

当期における物件移動はない。
その結果、当期末時点で本投資法人が保有する資産は55物件(取得価格合計8,219億円)となっている。

 

3. 内部成長(決算説明資料より抜粋)

日本プロロジス投資法人 決算説明会拾い読み

 

日本プロロジス投資法人 決算説明会拾い読み

 

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4. 資金調達の概要

2022年6月22日付で第12回無担保投資法人債30億円、2022年8月17日付で第13回無担保投資法人債23億円をそれぞれグリーンボンドとして発行し、その発行代わり金を以て2021年12月13日付で借入れた短期借入金53億円を期限前弁済した。

この結果、当期末時点の有利子負債総額は3,038億円(借入金残高2,625億円、投資法人債残高413億円)となり、LTVは当期末時点で37.8%となった。

 

主要指標(決算説明資料より抜粋)

日本プロロジス投資法人 決算説明会拾い読み

 

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