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2019年01月21日

「REITキーマンに聞く!」伊藤忠リート・マネジメント株式会社 佐藤 直樹氏

今回は、伊藤忠リート・マネジメント株式会社 経営管理部長 佐藤直樹氏に業界動向やファンドの特徴に関してインタビュー形式でお話していただきました。

伊藤忠リート・マネジメント株式会社 経営管理部長 佐藤 直樹氏

――今後の外部成長について戦略や方針、目標をお聞かせください。

主にスポンサー開発物件への投資を優先し、スポンサー物件の優先交渉権などを利用しながら資産規模拡大を進めていく方針です。
パイプラインの7物件については、出来るだけ早いタイミングで物件取得して外部成長・DPU成長を目指し、投資主価値の向上を図りたいと考えています。 短~中期の成長目標として資産規模1,000億円を超えることは新発リートにとって至上命題だと考えますが、一方で利回りや価格の面で無理な取得はしたくありませんし、そのような強引なアクションは伊藤忠グループにおけるJ-REIT運用の成功体験とも異なります。IPO時のNOI利回りを意識しながらスポンサーとも取得交渉を進めていく考えです。
また、投資家の皆様のご協力もあって上場時に低LTVで発進することができましたので、レバレッジの使いどころを慎重に見極めながら外部成長の機会を上手く掴んでいきたいと思います。

――3~5年後を目途に「このぐらいの資産規模になっていたい」という目安があれば、お聞かせください。

中長期というスタンスで2,000億円を当面の目標としています。
先ほどお話ししたレバレッジの有効活用に加え、マーケット環境に応じて取得時期を柔軟化できるブリッジファンドやリース会社の利用も検討しながら着実に成長を進めていきたいですね。

――ポートフォリオの投資額20%以下でその他不動産への投資も可能とされていますが、データセンターや工場等、投資したいアセットタイプがあればお聞かせください。

具体的な話はまだできませんが、データセンターやプロセスセンター、プラント底地など、昨今キャッシュフローの効率化が求められる事業会社のCRE戦略に適った取得検討が可能ですし、伊藤忠グループ内にもそうした資産を抱えた事業会社は数多くあります。海外の物件を運営するグループ会社もあります。
ただ、現時点では国内物流施設でポートフォリオの足元固めを進める方針ですので、他のアセットタイプへの投資は、目途となってくる資産規模を超えてきたところでの将来的なお楽しみと考えて頂けると助かります。

――LTVの上限は60%とされていますが、「この辺りで安定的に推移させたい」というレンジがあればお聞かせください。

巡行ベースでLTV40~50%のレンジで安定的に推移させていきたいと考えています。低LTVでのIPOが実現したことから、規模拡大を目指す段階ではLTVを少しずつ上げながら物件取得を行う等、柔軟に検討してはいますが、LTV50%に一気に引き上げてまで無理に取得しようという考えはありません。本投資法人はあくまで安定感を売りにしていきたいと考えていますので、高レバレッジ・高リターンにはまり込んでしまうことは絶対に避けたいですね。

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