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森トラスト総合リート投資法人 (8961)

J-REIT銘柄情報

8961 森トラスト総合リート投資法人

森トラスト総合リート投資法人が第41期決算、森トラスト・ホテルリート投資法人との合併、神谷町トラストタワーの追加取得を発表

(2022/11/22)

森トラスト総合リート投資法人(MTR)が、第41期(2022年9月期)決算を発表した。 第41期における物件取得はなし。東京汐留ビルディングの稼働率が大幅回復したが、新橋駅前MTRビルの通期空室や前期の物件売却益がなくなったことにより、前期比26.6%減益。内部留保より628百万円を取崩し、1口当たり分配金は3,000円となった。 期末のポートフォリオは16物件、資産規模(取得額合計)は3,247億円、有利子負債比率は47.9%。 併せて、資産運用会社を同じとする森トラスト・ホテルリート投資法人(MTH)と2023年3月1日を効力日とする合併契約を締結したことを発表。コロナ禍によってオフィス及びホテル市況ともに厳しい環境が続いていること、MTRは旗艦物件の大型テナント退去による業績悪化、またMTHはコロナ禍以降のホテルの収益低下により、ともに単独で成長することが難しいことから合併を決定。MTRが存続し「森トラストリート投資法人」に商号変更、一方MTHは2023年2月27日に上場廃止となる。合併比率はMTR:MTH=1:0.92。なお、合併時にMTRの投資口を2分割する。これによりMTHの投資口1口に対し、分割後のMTRの投資口1.84口が割当となる。 合併後は、オフィス・ホテルを中心とした総合型REITとなる。また決算期は3月/9月から2月/8月に変更する。 合併時に神谷町トラストタワーを追加取得し、これにより合併後のポートフォリオは22物件、資産規模は4,711億円となる。スポンサー開発物件を中心に取得し、更なる資産規模拡大を目指す意向。 第42期(2023年2月期)は、運用期間が5ヶ月間となる。仙台MTビルを一部取得する一方、新橋駅前MTRビルを一部売却する。これによる売却益1,389百万円が寄与し、前期比3.6%増益を見込む。売却益のうち200百万円を内部留保とし、1口当たり分配金は2,462円となる見通し。 合併後となる第43期(2023年8月期)は、MTHよりホテル5物件を承継、神谷町トラストタワーと仙台MTビルを追加取得、新橋駅前MTRビルを追加売却する。これにより当期利益は5,409百万円となる。投資口2分割により、1口当たり分配金は1,519円(分割前換算3,038円)となる見通し。 なお、のれん又は負ののれんの発生は未定であるため、業績予想に織り込んでいない。

           
  第41期実績 第42期予想 前期比 第43期予想 前期比
営業収益 6,902百万円 7,168百万円 3.9% 11,338百万円 58.2%
当期利益 3,331百万円 3,450百万円 3.6% 5,409百万円 56.8%
分配金総額 3,960百万円 3,249百万円 ▲18.0% 5,409百万円 66.5%
1口当たり分配金 3,000円 2,462円 ▲17.9% 1,519円 -
※第42期の運用期間は2022/10/1~2023/2/28(5ヶ月間)
※第43期より投資口2分割
<取得>          
物件名称 神谷町トラストタワー(追加)    
所在地 東京都港区虎ノ門    
取得金額 23,700百万円    
鑑定NOI利回り 2.6%    
還元利回り 2.5%    
竣工時期 2020年3月    
取得日 2023年3月1日    
売主 森トラスト(株)    

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