今回のセミナー募集に際しては、たくさんの方々からご応募をいただきありがとうございました。
募集を締め切りました事をお知らせします。

金融危機以降順調な回復を見せてきた日本の不動産市場でありますが、2015年に入り歴史的に見ても最も過熱した水準での市場取引が観察されています。本セミナーではJ-REIT市場における実取引を定量的に分析した結果を、取引キャップレートの足元の動向、将来の変動予想、各種インデックスとの比較といった観点でご紹介いたします。不動産投資家、デベロッパー、不動産担保融資を行うレンダーの方々には、現在の市場水準感や将来予想を得るためには、最適なセミナーと想定されます。
また、キャップレートモデルを搭載したオンライン評価システム「Capree」のご紹介もいたします。

CPCキャップレートモデルの紹介

市場取引の実キャップレートおよび標準ビルへの比準方法

時系列分析の方法、など

■CPCキャップレートモデルは、2008年よりCPC社により提供されている商業用不動産向けキャップレートモデルです。市場取引データを基に分析を行うため、実績を精度良く表します。現在、大手金融機関・デベロッパーに広く活用されております。

■仕組み
・J-REITの取引を用途別エリア別に分類し、各エリアに仮想的な標準的ビルを想定します。
・各取引のキャップレートを、この標準ビルに場所のグレード、築年数、ビル規模等20ほどのパラメータを用いて比準します。
・出来上がったキャップレートを時系列にして、市場全体のトレンドを表します。
・キャップレートはマクロ変数と関連を持ちながら変動する特性が見られる。この変動特性を用いて、将来予想を組み立てます。

■特徴
・鑑定評価をベースにする場合が多い各不動産インデックスと異なり、実取引をベースにするCPCキャップレートモデルは、市場動向が適時的に反映されます。
・不動産市場特有の変動特性であるトレンド性および周期性をモデルに組み込んでおり、CPCキャップレートモデルでは将来の予想が示されます。これは市場の転換点などを測るには有効であり、セミナーでは予想が実際の値とどの程度乖離したかというバックテストの結果も示します。

2015年上半期取引キャップレートの推移

CPCキャップレートモデルにて観察されたキャップレートの推移や、
特に直近のヒストリカルローを示す極端な動きの様子を紹介

マクロ変数を活用したキャップレート将来変動予想、など

■2015年に入り不動産の取引数は非常に多く、市況が活発になっていることがわかります。同時にキャップレート水準も2007年に比肩するほど低くなっており、市況の過熱度合いが確認されます。

■CPCキャップレートモデルではオフィス・住宅・商業施設などの用途とエリアごとに区分して計測することにより、各エリアの過熱度合いを測ることができます。結果的には、都心部の過熱の様子が明確になりますので、セミナー内でご紹介いたします。

各種インデックスとの比較

マクロ変数の動向確認

投資家調査など各種不動産指標との比較

■不動産業界に存在するインデックスには、投資家調査、資産価格インデックス、住宅価格指数、東証REIT指数など、さまざまな指数が存在します。CPCキャップレートおよびCPC不動産指数を他の指標に比べた時、反応の速さや振れ幅など違いが存在します。セミナーではこの違いを示しながら、各指数の特徴を解説します。

■投資法人ごとに保有不動産の評価にばらつきが存在します。本セミナーでは、各投資法人の評価インデックスを作成し、比較することにより投資法人の評価の傾向を明らかにします。

Capreeの活用

CPCキャップレートモデルを搭載したオンライン評価システム「Capree」のご紹介

■CPCキャップレートモデルを搭載したオンライン評価システム“Capree”を、Japan REITが運営する不動産投信情報ポータルサイト（japan-reit.com）にて提供しています。定量的な取引事例の比較など、シンプルかつ強力な評価アシストツールです。本セミナーでは“Capree”の機能の一部を紹介いたします。

質疑応答

神崎 清志

（クレジット・プライシング・コーポレーション シニアコンサルタント．経営学博士）