恒例となりましたキャップレート動向分析セミナーを開催いたします。昨年より続く不動産の過熱市場が、2016年に入り様子が変化し始めております。マイナス金利や英国のEU離脱問題をはじめ経済環境も変化を始めている折、日本の不動産市場の動向を占う意味でキャップレートの現状把握が重要となります。

本セミナーでは、J-REITの売買データを基に、2016年上半期の取引市場でのキャップレート動向を紹介します。また、経済マクロ変数の動向も合わせてご紹介し、資産市場の動きや、不動産市場の今後の動向予想も示します。

不動産投資家、デベロッパー、不動産担保融資を行うレンダーの方々には、現在の市場水準感や将来予想を得るためには、最適なセミナーと想定されます。

第1部　CPCキャップレートモデルの紹介（15分程度）

・取引データから、標準キャップレートへの変換

・トレンドデータの作成、など

■不動産業界は長年、時価評価インデックスがなく、また既存の不動産インデックスは公開頻度が少なく速報値がわからないという問題を抱えてきました。これらの課題に対して、市場取引データをベースにした時価評価体系のひとつとして、CPCキャップレートモデルは構築されました。本モデルは2008年よりCPC社により提供されており、現在では大手金融機関・デベロッパーに広く活用されております。

■仕組み
・J-REITの取引を用途別エリア別に分類し、各エリアに仮想的な標準的ビルを想定します。
・各取引のキャップレートを、この標準ビルに場所のグレード、築年数、ビル規模等20ほどのパラメータを用いて比準します。
・比準後キャップレートを時系列にして、市場全体のトレンドを表します。
・キャップレートはマクロ変数と関連を持ちながら変動する特性が見られます。この変動特性を用いて、将来予想を組み立てます。

■特徴
・鑑定評価をベースにする場合が多い各不動産インデックスと異なり、実取引をベースにするCPCキャップレートモデルは、市場動向が適時的に反映されます。
・不動産市場特有の変動特性であるトレンド性および周期性をモデルに組み込んでおり、CPCキャップレートモデルでは将来の予想が示されます。これは市場の転換点などを測るには有効であり、セミナーでは予想が実際の値とどの程度乖離したかというバックテストの結果も示します。

第2部　2016年上半期キャップレートの推移

・2016年上半期でのキャップレート取引状況。キャップレート水準の紹介。

・2015年下半期での予想値との乖離。

・マイナス金利の影響、マクロ変数の動向確認。投資家調査など各種不動産指標との比較。

・海外インデックス・資産市場との関連分析。

・「capree」の紹介。キャップレートモデルによる時価推定方法、など。

質疑応答

神崎 清志（株式会社クレジット・プライシング・コーポレーション）