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2015年05月25日

「REITキーマンに聞く!」プロロジス・リート・マネジメント株式会社 山口 哲 氏

「REITキーマンに聞く!」今回は、プロロジス・リート・マネジメント株式会社 山口 哲 氏にJ-REIT市場とファンドの特徴をインタビュー形式でお話していただきました。

――賃貸状況の動向は?首都圏、東京全体、地方の状況は?

物流施設においては、マルチテナント型物件のリース契約は平均で5年程度の賃貸期間で、またリース契約満了時点においても再契約される割合が高いのが特徴です。また、我々の場合、リース契約は全て定期借家契約を採用しており契約更新時に新たな賃料条件で更新することになります。業界の全体観としても、クオリティの高い物流施設は潜在的な需要の量に比べて供給がまだまだ少ないため、賃料は再契約または新規契約の都度、年間の加重平均ベースで2%を超える上昇を続けている状況にあります。

細かくそれぞれの物件の立地(エリア)について見ていきますと、関東の圏央道沿線エリアにおいては賃料上昇の傾向が他のエリアに比して顕著です。圏央道沿線は、プロロジス・グループが業界に先駆けて早期に進出したエリアですが、圏央道そのものが完成に近づいていることからその利便性が見直されており、物流立地としてのステイタスが上昇しています。

――古河などにプロロジスパークができているのを見て、圏央道ができることにより一気に便利になり、状況が変わるなと思いました。

確かに道路が完成するに従ってトラックの流れなどが大きく変わりましたので、今後インフラの一層の充実を期待しています。古河を例に挙げれば、茨城県は従来物流施設の供給は少なめであり、新規の物流施設の立地としての業界の認識が低かったように思うのですが、圏央道の拡充により、物流会社にとって地域の選択肢の幅が拡がってきていると思います。

――地方での物流は今後どうなりますか?

プロロジス・グループは、国際的に見て貿易・物流の中心拠点である東京圏、大阪圏をグローバル・マーケットと名付けており、その両地域が今後も日本における物流の重要なエリアであると考えています。また、グローバル・マーケットに次ぐ重要な物流エリアをリージョナル・マーケットと呼んでおり、仙台地区、福岡地区、名古屋地区がそれに該当します。

これらリージョナル・マーケットの中でも、私の実感としては特に福岡地区にエネルギーを感じています。地方都市の中で唯一人口が増加傾向にあり、海外の投資家・旅行者によるインバウンド投資・消費などが増えておりますし、また九州の高速道路網はとても充実しています。日本プロロジスリート投資法人も佐賀県の鳥栖に物流施設を複数保有していますが、鳥栖は高速道路網が十字に交差する九州の道路交通のハブとなってきており、大消費地・港湾都市の博多にも近く、大きな潜在力を実感しています。

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