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2015年05月25日

「REITキーマンに聞く!」プロロジス・リート・マネジメント株式会社 山口 哲 氏

「REITキーマンに聞く!」今回は、プロロジス・リート・マネジメント株式会社 山口 哲 氏にJ-REIT市場とファンドの特徴をインタビュー形式でお話していただきました。

――また物件タイプ別での市場動向はどのようになるとお考えですか?

オフィスは企業業績の回復などを契機として賃料が上昇しつつあり、特に中規模オフィスの賃料上昇の兆候が顕著であるように感じています。業界関係者の方々からは、今年の後半から大規模オフィスの賃料も上がっていくのではないかという話を聞いています。中規模オフィスの方で先に賃料上昇が生じるのは、テナントの出入りが大規模オフィスに比べて頻繁であるためではないかと思います。

ホテルについては、大阪へ出張に行く際には早めに予約しないと部屋を確保できないなどと話を聞いています。企業業績が良くなることによりビジネスマンの出張も増えていると思うので、それを反映してホテルの業績も好調なのだと思います。概して、日本の不動産業界においては、どのような物件タイプも業績が好調であると感じています。

――オペレーショナルアセットなどでいいますと、物流もそうですが、病院はどうでしょうか?

リートの投資対象になるかどうかという点でいえば、各種規制があるとは思いますが、社会的な観点からは病院という資産に関しどのように資金調達するかということは大きなテーマであり、その資金調達の一つの手段としてリートに入る余地はあるのではないかと思います。また、発行体であるヘルスケアリートにとっても、病院施設がポートフォリオに入ると、一物件あたりの資産規模が大きいので市場規模の成長を加速できるのではないかと思います。

――J-REITにおける物流の占める割合はどうなると思いますか?

物流施設がJ-REIT業界において果たす役割は、引き続き大きいのではないかと思います。物件タイプ別の時価総額の規模でいえば、オフィス専業リートが一番大きく、それに住宅、商業と続いていましたが、最近は物流も専業リートの4番目のカテゴリとして存在感を発揮するようになってきました。

物流不動産業界においては、スポンサー企業が物件を大規模にバランスシート上で保有し続けるということではないので、今後の各企業グループの戦略としても、物流施設はリートやファンドの形態で長期保有するというのが一般的になると思います。すると、必然的に新しい物流施設はリートの資産として積み上がっていくということになると思います。

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