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2016年01月28日

日本リート投資法人の考え方 ~エンジニアリング・マネジメント~ 4/4

物件訪問:双日リートアドバイザーズ株式会社オフィス

――ビフォア・アフター

戦略的なバリューアップが図られており、リーシング活動を促進するような物件競争力を向上させる部分がビフォア・アフターから見ることができます。

1)エントランスから会議室エリア

日本リート投資法人オフィス:エントランスから会議室エリア

木の素材を用いたデザインとLEDによるライティングで、和の空間を作り出している。

2)執務室エリア

日本リート投資法人オフィス:執務室エリア

むき出しの天井による天井高とスポットライト型の照明の演出により空間に広がりが感じられる。

築年数があまり経っていない物件では、特別なバリューアップをせずにテナントが入ることもできますが、日本リート投資法人では、築年数に捉われず、立地力だけではなく、建物価値の維持・向上を図った戦略的バリューアップ投資を行っています。

――コストについて

見た目で判断すると素晴らしいと思いますが、このようにバリューアップにより、新築オフィスビルに入る場合と同じ位のコストはかかっているのではないのではないだろうか?
という疑問が浮かびます。その点についても伺いました。

「確かに、会社自体の体力的な問題はありますが、例えば周辺の新築オフィスビルとの賃料差が坪当たり1万円程です。そのため年間の賃料差はこの規模のオフィスビルで数千万円にもなります。また新築オフィスビルに入ったとしても、間仕切り等コストはかかってきますし、中規模の築年数が経ったオフィスビルでのバリューアップコストが1、2年の賃料差分で相殺できてしまえば、3年目以降はプラスに転じてしまいます。
かつ、CAPEXという意味では、PL(損益計算書)にヒットしないという状況が生まれます。」
※CAPEX(Capital Expenditure):不動産や設備の価値を、維持または向上させるための設備投資に関する資本的支出のこと。

今回訪問したオフィスだけでなく、戦略的バリューアップ投資を行ったことで既に「東池袋センタービル」や「FORECAST桜橋」で稼働率100%の効果が実証されています。
好立地でのオフィスの使い方提案をすることでテナントが運用物件に入る可能性を投資家が判断できれば、築年数が経ったオフィスビルに対するポートフォリオの見方は変わるのでは無いかと考えられます。

双日リートアドバイザーズ株式会社では、今後エンジニアリング・マネジメント室の人員を2名から4名体制へ強化し、より一層収益性の向上に向けた戦略を行っていくということでした。

――大変お忙しい中ご対応いただき誠に有難うございました。

日本リート投資法人オフィス

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「REITキーマンに聞く!」のインタビュー
「双日リートアドバイザーズ株式会社 渾大防 清 氏 第1部 J-REIT市場について」
「双日リートアドバイザーズ株式会社 渾大防 清 氏 第2部 ファンドの特徴について」

日本リート投資法人の特徴(外部サイト)
基本方針ポートフォリオ構築方針成長戦略

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