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日本リテールファンド投資法人 (8953)

J-REIT銘柄情報

8953 日本リテールファンド投資法人

日本リテールファンド投資法人がGビル神宮前09を取得、イトーヨーカドー錦町店を売却、業績予想を修正

(2019/05/29)

日本リテールファンド投資法人(JRF)が、物件の入替えを発表した。 取得する物件は、地下鉄明治神宮前駅より徒歩5分、キャットストリートに面する、2004年竣工、3棟から成る都市型商業施設。テナントは7社、稼働率は100%。取得額は70億円。テナントと定期賃貸借契約を締結しており、平均残存期間は3.5年。契約満了後は、マーケット賃料とのギャップから賃料上昇を図る見込み。 一方、売却する物件は、埼玉県蕨市にあるイトーヨーカドー錦町店。JRFは2003年に取得。本物件はイトーヨーカドーと定期賃貸借契約を締結しているが、中途解約が可能な状況であった。売却先はスポンサーグループである三菱商事都市開発。売却額は145億円。3期に分割して売却することで売却益約44億円を分散して計上する。 これに伴い業績予想を修正。 第35期(2019年8月期)は、Gビル神宮前09の賃貸収益や、イトーヨーカドー錦町店(持分15%)の売却益657百万円の増加により、4月15日に公表した業績予想に対し、5.8%増益を見込む。内部留保額を679百万円増額することにより、1口当たり分配金は4,430円と変動なし。 第36期(2020年2月期)は、Gビル神宮前09の通期稼働、イトーヨーカドー錦町店の(持分45%)の売却益20.16億円により前回予想比17.1%増益を見込む。予定していた内部留保の取崩しを行わない一方、売却益のうち662百万円を内部留保とし、1口当たり分配金は4,500円と前回予想を1.6%上回る見通し。 なお、イトーヨーカドー錦町店の持分残40%については、第37期(2020年8月期)に売却する。業績予想は未公表。

<取得>      
物件名称 Gビル神宮前09
所在地 東京都渋谷区神宮前
取得金額 7,000百万円
想定NOI利回り 2.8%
還元利回り 2.9%
竣工時期 2004年3月2日
取得日 2019年7月1日
売主 非開示
<売却>      
物件名称 イトーヨーカドー錦町店
所在地 埼玉県蕨市錦町
売却額 14,500百万円
簿価(売却時想定) 9,932百万円
差額(売却額-簿価) 4,568百万円
売却日 2019年5月31日、2019年9月2日、2020年3月2日
売却先 三菱商事都市開発(株)
       
  第35期予想 (修正前) 増減率
営業収益 35,061百万円 34,323百万円 2.2%
当期利益 12,472百万円 11,793百万円 5.8%
分配金総額 11,597百万円 11,597百万円 0.0%
1口当たり分配金 4,430円 4,430円 0.0%
       
  第36期予想 (修正前) 増減率
営業収益 31,740百万円 29,878百万円 6.2%
当期利益 12,411百万円 10,603百万円 17.1%
分配金総額 11,781百万円 11,597百万円 1.6%
1口当たり分配金 4,500円 4,430円 1.6%

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