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2019年12月20日

「REITキーマンに聞く!」GLPジャパン・アドバイザーズ株式会社 代表取締役社長 三浦 嘉之氏

今回は、GLPジャパン・アドバイザーズ株式会社 代表取締役社長 三浦 嘉之氏に業界動向やGLP投資法人の特徴に関してインタビュー形式でお話をしていただきました。

GLPジャパン・アドバイザーズ株式会社 三浦 嘉之氏

略歴:三浦嘉之(みうら よしゆき)氏
1996年日本生命保険相互会社入社、2011年同社よりニッセイアセットマネジメント株式会社出向。2016年グローバル・ロジスティック・プロパティーズ株式会社(現:日本GLP株式会社)に入社し、投資運用部長、執行役員兼投資運用本部長として、日本におけるファンドビジネスの拡大を実現。2019年9月GLPジャパン・アドバイザーズ株式会社出向、常務執行役員を経て2019年11月より同社代表取締役社長。

第1部:REIT市場・業界動向について

――最近のREIT市場に関してお聞かせください。

2019年に入りREIT指数は順調に推移しています。年初1,750ポイントあたりから始まり、11月5日には2,257ポイントまで上昇、一時はFRBが利下げの打ち止めを示唆した影響で少し軟調に推移する場面もありましたが、足元は2,200ポイント近辺の水準(2019年12月10日現在)にあり、好調な地合いが継続しています。
その好調の背景にあるのは、いわゆる世界的な低金利環境にあると考えます。世界的な年金基金をはじめとしたグローバルの投資家においても、低金利下でより不動産領域に広く投資をしていきたいという声を聞きます。そういった潮流もREITへの資金流入の継続につながっているのではないかと思っています。併せてJ-REITがFTSEグローバル株式指数に組み入れられることが決定したこともポジティブに影響していると思います。機関投資家に限らず個人投資家も、適切なリスクで高いリターンを求めたいということは同様に思いますので、その中でJ-REITは極めてコントロールされたリスクの中で、安定的なリターンが得られる現在の投資志向に合致した商品なのではないかと思います。

――昨年、他のセクター(オフィスREIT・住宅系REIT)に比べ軟調な時期もあった物流系REITの回復度合いが目覚ましい理由をどのようにお考えですか。

2019年に好調だったJ-REITの中でも、特に物流REITの上昇が顕著です。東証REIT指数は2019年初から20%超の大きな上昇をしていますが、物流REIT8銘柄の加重平均でみると、2019年初から30%超の上昇率となっており、物流REITがより選好されてきたことが確認できます(2019年12月10日時点)。その要因としてはファンダメンタルズが非常に堅調であることが背景にあると思います。日本の物流不動産マーケットは極めて好調であり、Eコマースをはじめとした力強い需要を背景に持続的に成長を続けているマーケットです。投資家の皆さんもEコマースを利用されることから、成長性を実感できているのではないかと思います。
また物流REITは、他のセクターと比較しても安定していると思います。これはヒストリカルに照らしても、例えば前回の金融危機に際して物流施設には大きな空室が出なかったことと、賃料についても堅調に推移したところが、安心感につながって物流REITへの資金流入が増えてきているのではないかなと思います。今年に入ってきて更にこの部分がクローズアップされてきたという感じです。
2018年はファンダメンタルズのところで少し需給環境、いわゆる物流施設が供給過多ではないかという見方が新聞報道にありました。これが足元を見るとすべて需要で吸収されているところを実証したことで、投資家の信認が更に向上し、資金流入がより増えてきたというような構造ではないかと思っています。

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