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2019年12月20日

「REITキーマンに聞く!」GLPジャパン・アドバイザーズ株式会社 代表取締役社長 三浦 嘉之氏

今回は、GLPジャパン・アドバイザーズ株式会社 代表取締役社長 三浦 嘉之氏に業界動向やGLP投資法人の特徴に関してインタビュー形式でお話をしていただきました。

GLPジャパン・アドバイザーズ株式会社 三浦 嘉之氏

――新社長に就任されて、こういう部分をさらに強化していきたいという点も含めて、意気込みお話いただけますか。

GLP投資法人がこれまで築いてきた主要な戦略、すなわち分配金の成長であるとかNAVの確実な成長といった投資主利益の最大化を目指す姿勢は、従来から何も変わりありません。私も投資家サイドにもいたキャリアも活かしながら、投資家の皆さまがGLP投資法人に対して思うこと期待されることを十分に踏まえ、安定的に運用することは、前任社長から引き継いでいくことです。ただ、人が替わるだけで何も変わらないということではなく、これまで検討したけれども何らかの理由で実行しなかったものであるとか、資産規模がより大きくなったことで実現可能なオプションなど、改めて取り得るすべての選択肢を吟味分析しているところです。
内部成長、外部成長に分けてお話をすると、内部成長については、GLP投資法人はこれまで極めて力強く、業界屈指の成長率を挙げてきており、これは継続していきます。
日本GLPには物流に特化した長い経験をもつリースチームがあり、長期に亘ってきめ細かなサービスを提供することで良好な関係を構築しております。その結果、これは他のREITではあまり開示されていない数字だと思いますが、GLP投資法人の保有する物件におけるテナントの再契約率は、上場以降2019年8末までの期間で89%という非常に高い実績となっています。また残りの11%のテナントが退去した区画についても、平均して3ヶ月の空室期間で新たなテナントに入居頂けており、GLPグループのテナントとのネットワークの強さ、リーシング力の高さが表れていると考えています。
現在賃料物流施設の需要が高まっているなかで、当社は賃料上昇余地がある競争力の高い物件を多く保有しておりますので、GLPグループの強みを活かしながら、これまで以上にGLPグループと運用会社のアセットマネジメントチームの連携を強化し、賃料上昇、高稼働率の継続を実現していく方針です。

外部成長については、物件価格が上昇しているなかで、投資法人の資本コストを意識した物件取得が求められていると感じています。当社は現在11物件・延床面積合計57万m2という豊富な優先交渉権付きの物件パイプラインを有しています。ブリッジスキーム等を活用し、資本コストを意識した適切なタイミングでの物件取得を行っていく所存です。
また、パイプラインは引き続きスポンサーが開発した物件を主軸に考えていますが、外部取得についても積極的に検討をしています。スポンサーである日本GLPには第三者物件専門のアクイジションチームがおり、第三者物件取得についても日本GLPと協働してこれまで以上に力を入れたいと考えています。すでに具体的な物件について、投資法人が取得する前提で協議をしながらソーシングを行っており、第三者物件取得は外部成長の新たな一翼を担えるのではないかと思っています。

――ブリッジスキームはスポンサーが持っている物件だからできる要素が強いのではないと思いますが、そういった意味でもスポンサーのサポートは引き続き強固であるということでしょうか。

スポンサーのサポートはこれまでも非常に強いものがありましたが、これまで以上に強くなっていくと思っています。
またGLPグローバルにおいても、これまで以上に投資法人を育てていきたいという思いを強くしているところです。私もGLPのグローバルファンドマネジメントチームというところに引き続き所属しながら、ファンドマネジメントチームの上司や各国にいるファンドマネジメントのヘッドにも投資法人の情報を共有し、またそれらから情報を得ることで投資法人の運営に活かしていけるような体制を新たに敷いております。

――資産規模の目標やポートフォリオを拡大していくことのメリット、もしあればデメリットも含めてお話いただけますか。

資産規模の目標というものは設定はしていません。当然AUMが大きくなればやれることは多くなると思いますし、物流REITの中で最大数となる75物件は、分散等によるリスクコントロールにつながっています。またこれまで継続的に物件の売却も実施しており、引き続き資産入れ替えはタイミングを見ながら実施することは変わりません。

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