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2019年12月20日

「REITキーマンに聞く!」GLPジャパン・アドバイザーズ株式会社 代表取締役社長 三浦 嘉之氏

今回は、GLPジャパン・アドバイザーズ株式会社 代表取締役社長 三浦 嘉之氏に業界動向やGLP投資法人の特徴に関してインタビュー形式でお話をしていただきました。

GLPジャパン・アドバイザーズ株式会社 三浦 嘉之氏

――2018年以降のオフィスビル大量供給で、オフィスビル系REITは若干軟調な局面もありましたが、物流施設の大量供給は投資家にとって一時的に身構えるという要素があったという感じでしょうか?

そうですね。大量供給とはどこのレベルで大量かというのは難しいですが、物流不動産市場からすれば実は2017年からずっと歴史的にみても高水準な供給がありましたが、振り返ってみると歴史的な需要ですべて吸収されている事実があります。2019年の供給に対しても2019年6月末時点ですでに2018年の年間総需要と同程度の需要が確認できており、需給に懸念はないと思っています。当社GLPグループの今後竣工する施設に関しても、竣工前にすでに満室稼動が決定しているというような状況があり、そういうところが需要の強さの証左ではないかと思います。

――御社の場合、特に大型の物件が多いと思いますが、それでもやはりテナントさんはついて来るという感じでしょうか?

そうですね。各テナントの需要を一つ一つGLPグループとして分析していますが、その中で統合ニーズというものが極めて高いと感じます。物流コストが昨今上昇している中、ドライバー不足というような問題も抱え、やはり複数の場所に分散して拠点を持つことの非効率性をテナントも認識されており、より大きな床、大きな施設で効率的な運営をしたいというニーズが増えてきていると思います。また、庫内作業の省人化のために、ロボットや大規模な設備を活用するケースも増えており、こういったニーズも広い面積と優れた床荷重などの機能的なスペックを持つ大規模な先進的物流施設と相性がよく、需要の拡大につながっています。加えて、これまでの保管を目的としたいわゆる「倉庫」としての機能だけでなく、物流施設内に製造拠点や撮影スタジオ、開発ラボといった他の機能を求めるテナントも増えており、こういった動きも大規模な先進的物流施設への需要につながっています。

――物流不動産の売買市場動向についてお聞かせください。

物流不動産の売買市場については引き続き堅調であると思います。物流の潜在的な需要を睨んで、国内外の機関投資家からの引合いが非常に多いと感じます。そういった意味では2017~2018年では、J-REITを中心とする買い手が市場を席巻していたと思いますが、昨今はそれに加えて海外からの資本も流入しており、キャップレートの低下が継続しているような状況だと思います。

――売買市場について地域的な傾向はありますか?

基本的には首都圏、関西圏という大都市圏について引き続き強いニーズがあると思います。ただ昨今はEコマースの進展もあり、いわゆる首都圏、関西圏に加えて地方の主要都市にも漸進的に広がることで、地域差もより減っていくのではないかと思います。物流コストが上昇する中で、消費地に近接したところに拠点を構えることをEコマースの方々もニーズとして持っており、そこから考えると今後地方の主要都市もしくは交通の要衝といったロケーションの優れた場所には、引き続き需要が生まれると考えます。

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