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2022年12月21日

「REITキーマンに聞く!」株式会社三菱UFJ銀行 次長 坂田 元樹氏

今回は、株式会社三菱UFJ銀行 ソリューションプロダクツ部 不動産ファイナンスグループREITチーム 次長 坂田 元樹氏に金融機関から見たREIT業界の動向に関してインタビュー形式でお話をしていただきました。

株式会社三菱UFJ銀行 坂田 元樹氏

第2部:金融機関からみたREIT市場・REIT業界動向

――2001年9月にREIT市場ができてからずっと金融機関として融資を、またそれ以外の部分でもさまざまな形で合併等も支援されてきたかと思います。2022年秋の段階でREITはさまざまな用途に投資している中で、それぞれ用途ごとの特徴など、金融機関としてのご意見を頂ければと思います。

コロナショックによって、各用途で不動産の見方が大きく変わったと思います。言い換えますと、不動産の使われ方が変わった印象で、今まで以上に不動産ごとの個別性が強くなっていると考えています。
例えば、オフィスはREITにおける最大のアセットクラスですが、東京と大阪、札幌など地域によって大きくパフォーマンスが変わってきている印象です。
コロナ禍を経てオフィスに対して期待する機能が変わったと認識しています。特に地域差で言えば、テレワークの定着による差が大きいと感じています。東京を除く主要都市で在宅勤務やテレワークが定着したかと言うと、不動産の稼働率や賃料水準の推移といったパフォーマンス見ている限りでは、そこまで定着した感はないかと思っています。一方、東京はエリアにもよりますが、比較的在宅勤務の影響を受けているのか、空室が増える物件があったりします。一概に「東京だから」、「オフィスだから」、ということでは語れず、しっかりと個別物件の中身を見ていく必要が出てきたと考えております。

――まさにテレワークの影響という部分ですが、業態によっても影響が違うように感じますね。

 

――コロナというと、大きく影響を受けたホテルアセットならではの難しさもあるかと思います。かつては、リーマンショックの後、ホテルREITにアモチをつけて融資をされたこともあったかと思いますが、ホテルをどのように見ていますか。

新型コロナウイルスの流行直後からの2年間、ホテル各社は本当に苦労されたと思います。現在は政府支援策の効果や各社の工夫により、ずいぶん稼働が回復してきたと思っています。
ホテルに対する見方で言うと、新型コロナウイルスの流行以前は、安定的な賃料収入を固定賃料として見込める都心のビジネスホテルがホテルアセットとしては好ましいと見られていました。しかしながら、コロナを受けて、どこから最初に回復してきたかと言うと、都心のビジネスホテルではなくリゾートやシティホテルの高価格帯から回復をしてきている印象を持っています。
そういう意味でも、ホテルも新型コロナウイルスによって見方が大きく変わってきたと思っていますし、個別性が強くなったアセットのひとつだと思っています。

――素朴な疑問なのですが、銘柄にもよりますが、レジは調達コストが高いように思います。これは、LTVが高いからなのでしょうか。

単純にLTVが高いからというわけではございません。また、特段レジ系REITの調達コストが高いとは認識しておりません。調達コストは信用力が大きく影響しています。その意味ではアセットの種類に関わらず信用力に応じた調達コストが必要になっているということです。
先ほどのアセットの話で言うと、レジも大きく変わったと思っています。賃料収入は総じて堅調ですが、都心のシングルやワンルームでは賃料の上昇が頭打ちなってきたと感じています。一方で、比較的間取りにゆとりがあるファミリータイプは、コロナ禍を受けた在宅勤務の影響や分譲マンション価格の高騰による代替需要等もあり、賃料上昇の傾向が継続しています。最近では戸建住宅の賃貸利用のケースも出てきています。

――REITでも戸建てタイプの賃貸住宅を組み込みたいと意向を出しているレジREITも出始めていますね。

そうですね。コロナ禍を受けて新しいアセット像が出てくるかなと、我々としても期待しています。

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