１．REIT全体市況
11月末の東証REIT指数（配当なし）は、前月比+3.13%の上昇。
月初は、米国政府機関の一部閉鎖を受けて株式相場が下落したが、東証REIT指数はリスク回避の動きから分配金利回りの高さが意識され逆行高となった。中旬に掛けて日中関係の悪化を受けて訪日客減少を懸念しホテル銘柄が急落する場面もあったが、月後半は米国の利下げ観測を背景に20日以降5営業日連続上昇し、27日は2,045.08ポイントと2022年初以来3年11ヶ月ぶり高値を付けた。
月間ベースでは、4月以降8ヶ月連続の上昇となり短期的な過熱感も指摘できる一方、REIT全体の分配金利回りは4.3%台と2024年5月以来1年半ぶりの水準であり、過去から見ると投資口価格の上昇に対し分配金利回りは高い水準を維持している。
東証が発表する投資部門別売買動向によれば、11月は外国人投資家、国内金融機関、投資信託が買越しとなる一方、個人投資家、証券会社（自己取引部門）が売越しとなった。米国の利下げ観測を背景に外国人投資家が大幅買越しとなった点が特徴的な動きと言える。
個別銘柄では、全58銘柄うち、48銘柄が上昇、9銘柄が下落、1銘柄が変わらず。
三井不動産ロジスティクスパーク投資法人、大和ハウスリート投資法人、三菱地所物流リート投資法人、GLP投資法人、産業ファンド投資法人、CREロジスティクスファンド投資法人、日本プロロジスリート投資法人等の物流施設を主体とする銘柄が前月比+5%超の上昇となった。次いで日本リート投資法人、ジャパンリアルエステイト投資法人、日本ビルファンド投資法人等のオフィスビル銘柄の上昇率も高かった。
一方、ジャパン・ホテル・リート投資法人、インヴィンシブル投資法人、いちごホテルリート投資法人、星野リゾート・リート投資法人、日本ホテル＆レジデンシャル投資法人、霞ヶ関ホテルリート投資法人等のホテル銘柄が下落した。また阪急阪神リート投資法人やユナイテッド・アーバン投資法人等の11月決算の銘柄も分配金権利落ちの影響から下落した。
11月末におけるREIT全体の運用資産残高（取得額ベース）は23兆9,965億円と前月比+174億円の増加となった。オフィスやホテルの取得が進む一方、ヘルスケア施設を一括売却する等、賃料上昇が見込める用途の取得や入替えによってインフレに対応したポートフォリオの構築が進んでいる。
REITの運用動向では、11月は日本ホテル＆レジデンシャル投資法人（NHR）、ユナイテッド・アーバン投資法人（UUR）、日本プライムリアルティ投資法人（JPR）の3銘柄が公募増資を発表した。REITの公募増資発表は6月以来5ヶ月ぶりとなる。
UURとJPRはNAV倍率が1倍を超える水準まで投資口価格が上昇したことからプレミアム増資を果たすことが出来た。JPRは期中増資となったが、物件売却益を活用し増配を維持する。一方、NHRはNAV倍率が0.8倍を下回る水準で既存投資主の利益が希薄化するディスカウント増資となったが、スポンサーのアパグループの元で外部成長やポートフォリオの再構築を優先した。
投資口価格の上昇に伴いNAV倍率が1倍を超える銘柄が増えてきたことから、今後REITの公募増資が続き本格的な外部成長のフェーズに移行するかが注目される。
＜市況データ＞
|
|
2025年11月末現在 |
（前月末比） |
|
東証REIT指数（配当なし） |
2,023.80 |
+61.36 |
|
東証REIT指数（配当込み） |
5,377.31 |
+177.74 |
|
時価総額合計 |
17兆4,692億円 |
+5,305億円 |
|
平均分配金利回り（時価総額による加重平均） |
4.38% |
-0.15 |
＜東証REIT指数と予想分配金利回りの推移＞ （グラフは2023年12月～2025年11月の24ヶ月間） 
2．個別銘柄データ
| 2025年11月末現在 | ||||||
| 証券 コード |
投資法人名 | 投資口価格 （円） |
価格騰落率 （1ヶ月） |
予想分配金 利回り |
時価総額 （百万円） |
時価総額 シェア |
| 8951 | 日本ビルファンド投資法人 | 149,300 | 4.99% | 3.26% | 1,291,445 | 7.39% |
| 8952 | ジャパンリアルエステイト投資法人 | 133,700 | 5.19% | 3.81% | 951,185 | 5.44% |
| 8953 | 日本都市ファンド投資法人 | 123,100 | 3.36% | 4.71% | 885,435 | 5.07% |
| 8954 | オリックス不動産投資法人 | 107,200 | 2.78% | 4.46% | 591,744 | 3.39% |
| 8955 | 日本プライムリアルティ投資法人 | 106,300 | 1.43% | 3.84% | 419,168 | 2.40% |
| 8956 | NTT都市開発リート投資法人 | 140,000 | 2.64% | 4.49% | 205,553 | 1.18% |
| 8957 | 東急リアル・エステート投資法人 | 204,900 | 3.59% | 3.90% | 196,985 | 1.13% |
| 8958 | グローバル・ワン不動産投資法人 | 141,900 | 0.14% | 4.76% | 137,975 | 0.79% |
| 8960 | ユナイテッド・アーバン投資法人 | 184,500 | -1.07% | 4.69% | 565,050 | 3.23% |
| 8961 | 森トラストリート投資法人 | 79,800 | 2.70% | 4.51% | 284,088 | 1.63% |
| 8963 | インヴィンシブル投資法人 | 66,800 | -3.05% | 6.02% | 510,783 | 2.92% |
| 8964 | フロンティア不動産投資法人 | 95,000 | 4.97% | 4.63% | 256,975 | 1.47% |
| 8966 | 平和不動産リート投資法人 | 157,600 | 2.07% | 5.04% | 197,242 | 1.13% |
| 8967 | 日本ロジスティクスファンド投資法人 | 103,600 | 3.70% | 4.15% | 284,502 | 1.63% |
| 8968 | 福岡リート投資法人 | 192,000 | 1.59% | 4.17% | 166,813 | 0.95% |
| 8972 | KDX不動産投資法人 | 178,100 | 4.52% | 4.68% | 719,381 | 4.12% |
| 8975 | いちごオフィスリート投資法人 | 99,500 | 4.85% | 4.59% | 153,028 | 0.88% |
| 8976 | 大和証券オフィス投資法人 | 381,000 | 1.06% | 3.91% | 359,342 | 2.06% |
| 8977 | 阪急阪神リート投資法人 | 173,900 | -1.97% | 3.74% | 120,895 | 0.69% |
| 8979 | スターツプロシード投資法人 | 208,000 | 2.82% | 4.40% | 56,662 | 0.32% |
| 8984 | 大和ハウスリート投資法人 | 141,600 | 6.63% | 4.46% | 650,012 | 3.72% |
| 8985 | ジャパン・ホテル・リート投資法人 | 86,300 | -3.90% | 5.60% | 439,872 | 2.52% |
| 8986 | 大和証券リビング投資法人 | 113,700 | 2.99% | 4.32% | 271,293 | 1.55% |
| 8987 | ジャパンエクセレント投資法人 | 152,000 | 3.33% | 3.95% | 196,154 | 1.12% |
| 3226 | 三井不動産アコモデーションファンド投資法人 | 132,900 | 2.39% | 3.52% | 334,557 | 1.92% |
| 3234 | 森ヒルズリート投資法人 | 150,100 | 2.67% | 4.13% | 283,124 | 1.62% |
| 3249 | 産業ファンド投資法人 | 150,900 | 5.38% | 5.24% | 382,715 | 2.19% |
| 3269 | アドバンス・レジデンス投資法人 | 171,100 | 2.58% | 3.63% | 488,029 | 2.79% |
| 3279 | アクティビア・プロパティーズ投資法人 | 143,400 | 1.70% | 4.18% | 340,764 | 1.95% |
| 3281 | ＧＬＰ投資法人 | 148,000 | 5.94% | 4.32% | 710,064 | 4.06% |
| 3282 | コンフォリア・レジデンシャル投資法人 | 331,000 | 1.85% | 3.71% | 258,293 | 1.48% |
| 3283 | 日本プロロジスリート投資法人 | 94,100 | 5.02% | 4.04% | 789,415 | 4.52% |
| 3287 | 星野リゾート・リート投資法人 | 253,300 | -1.59% | 4.90% | 148,392 | 0.85% |
| 3290 | Oneリート投資法人 | 91,500 | 2.46% | 4.77% | 73,694 | 0.42% |
| 3292 | イオンリート投資法人 | 135,900 | 4.22% | 5.00% | 285,739 | 1.64% |
| 3295 | ヒューリックリート投資法人 | 177,200 | 3.32% | 4.51% | 255,168 | 1.46% |
| 3296 | 日本リート投資法人 | 102,400 | 5.24% | 4.56% | 181,082 | 1.04% |
| 3451 | トーセイ・リート投資法人 | 148,000 | 1.23% | 5.05% | 55,715 | 0.32% |
| 3309 | 積水ハウス・リート投資法人 | 79,600 | 0.38% | 4.35% | 342,596 | 1.96% |
| 3455 | ヘルスケア＆メディカル投資法人 | 119,300 | 3.56% | 5.36% | 42,888 | 0.25% |
| 3459 | サムティ・レジデンシャル投資法人 | 117,100 | 3.81% | 5.20% | 99,854 | 0.57% |
| 3462 | 野村不動産マスターファンド投資法人 | 170,400 | 3.65% | 4.24% | 791,740 | 4.53% |
| 3463 | いちごホテルリート投資法人 | 128,200 | -2.66% | 5.35% | 41,984 | 0.24% |
| 3466 | ラサールロジポート投資法人 | 155,300 | 4.16% | 4.52% | 278,886 | 1.60% |
| 3468 | スターアジア不動産投資法人 | 62,500 | 1.96% | 5.43% | 167,938 | 0.96% |
| 3470 | マリモ地方創生リート投資法人 | 114,900 | 4.08% | 5.38% | 32,344 | 0.19% |
| 3471 | 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 | 120,500 | 7.88% | 4.75% | 387,974 | 2.22% |
| 3472 | 日本ホテル＆レジデンシャル投資法人 | 80,700 | -0.98% | 5.53% | 25,100 | 0.14% |
| 3476 | 投資法人みらい | 50,400 | 4.46% | 5.00% | 96,135 | 0.55% |
| 3481 | 三菱地所物流リート投資法人 | 131,400 | 6.48% | 4.31% | 195,130 | 1.12% |
| 3487 | CREロジスティクスファンド投資法人 | 165,400 | 5.35% | 4.63% | 102,316 | 0.59% |
| 3488 | セントラル・リート投資法人 | 117,600 | -0.08% | 5.33% | 29,359 | 0.17% |
| 3492 | MIRARTH不動産投資法人 | 94,600 | 1.72% | 5.71% | 86,164 | 0.49% |
| 2971 | エスコンジャパンリート投資法人 | 126,800 | 2.67% | 5.55% | 45,733 | 0.26% |
| 2972 | サンケイリアルエステート投資法人 | 102,500 | 3.85% | 4.90% | 47,878 | 0.27% |
| 2979 | SOSiLA物流リート投資法人 | 123,400 | 0.00% | 4.61% | 89,774 | 0.51% |
| 2989 | 東海道リート投資法人 | 116,900 | 2.90% | 5.57% | 37,044 | 0.21% |
| 401A | 霞ヶ関ホテルリート投資法人 | 104,700 | -0.48% | 5.55% | 30,080 | 0.17% |
※3488: ザイマックス・リート投資法人から名称変更（2025/11/21付）
※3492：タカラレーベン不動産投資法人から名称変更（2025/12/01付）
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予想利回り算出方法：年換算予想分配金（当期予想分配金＋次期予想分配金）／投資口価格
但し、 決算期が年1回の銘柄： 年換算予想分配金（当期予想分配金）／投資口価格
※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する
※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する
※利益超過分配金は分配金に含めて算出する
※2013年11月以前のバックナンバー（PDF）はこちら
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| 1 | 新宿三井ビルディング | 1,700億円 |
|---|---|---|
| 2 | 飯田橋グラン・ブルーム | 1,389億円 |
| 3 | 六本木ヒルズ森タワー | 1,154億円 |
| 4 | 汐留ビルディング | 1,069億円 |
| 5 | 東京汐留ビルディング | 825億円 |
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