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2020年06月05日

【対談】女性IR担当者が語る、住宅REITと物流REITの安定性の魅力

~コンフォリア・レジデンシャル投資法人×日本ロジスティクスファンド投資法人~

Section 3.コンフォリアと日本ロジの物件の魅力

コンフォリアの物件の魅力 ―代表的な物件紹介とグループ力によるコンフォリアならではの入居者サービス―

(金子)コンフォリアさんは様々な賃貸マンションを保有していますが、物件の魅力について教えてください。

(宮脇)まず、投資法人の名称でもある「コンフォリア」の由来について説明します。「コンフォリア(Comforia)」とは、英語で心地よさを意味する”comfort”とラテン語で場所を意味する”ia”を組み合わせた造語で、東急不動産がプロデュースする都市型賃貸マンションのブランド名です。コンフォリアのポートフォリオで保有する物件は、外部から取得する物件を含め、基本「コンフォリア」+地名で名づけをしています。

(金子)「コンフォリア」というブランド名には「心地よい場所」という意味が込められているのですね。

(宮脇)代表的な物件は、コンフォリア新宿イーストサイドタワーで、東京メトロ・都営地下鉄「東新宿」駅徒歩2分、「新宿」駅までも徒歩圏内という便利な立地にあり、地上32階建て765戸からなる大型の賃貸マンションです。居室は、30㎡~120㎡台まで多彩な間取プランがあり、敷地内には24時間営業のスーパーがあるため、買い物に困らないというのも魅力的な点かと思います。屋上階の共用施設に、ランチ・ディナーができてバーラウンジとしてもご利用いただける本格的なレストランがあり、テラス席のご用意もあります。また、1階にもレストランがあり、ホテルの朝食のようなモーニングビュッフェをワンコイン(500円)で利用できます。他にもプール、ジム、サウナ付大浴場、シミュレーションゴルフや、ゲストルームなど、豊富な共用施設を展開しています。このほか、コンシェルジュサービスや、駐車場におけるバレーパーキングや無料の手洗い洗車サービスなど、入居者目線でのきめ細やかなサービスを提供しています。

コンフォリア新宿イーストサイドタワー

(注)2020年5月末現在、新型コロナ感染症の感染拡大防止の観点から共用施設における一部サービスを停止しています。

(金子)24時間スーパーはすごく便利ですね。サービスがホテル並みで、私が想像していた以上の豪華機能が多くて驚きました。このような仕様やサービスが居住する方の生活を快適で豊かにするサポートをしてくれそうですね。家賃は高めの設定ですか。

(宮脇)ここまで共用部やサービスが充実していると六本木にあるような月額賃料が100万円以上する超高級賃貸マンションと比べられることもよくありますが、この物件は、50㎡未満の1LDKタイプの月額賃料は20万円台前半が中心で、70~80㎡の2LDKタイプですと30万円台が中心となっています。契約更新時に外部へ引っ越しせずに棟内のもっと広い部屋や上層階へ移る方も多く、入居者満足度の高い物件です。

(金子)なるほど、とても魅力的ですね。一度見学に行ってみたいです。

(宮脇)ご案内しますので、ぜひ見学にいらしてください。

(金子)ちなみに、一般的なコンフォリア物件はどのような賃料設定ですか。

(宮脇)一般的なコンフォリア物件は、需要の伸びが見込める単身・小家族世帯向けの、シングル・コンパクトタイプの間取りがポートフォリオの約9割を占めています。月額家賃の価格帯は30㎡までのシングルタイプで約10万円、30㎡~60㎡のコンパクトタイプで約17万円です。主に一般的な企業勤めの方に借りていただいています。

(金子)賃料水準も十分に手の届く水準ですし、高稼働なのも納得です。このほか、コンフォリアで運用上の工夫をしていることがあれば、教えてください。

(宮脇)はい。まずコンフォリアの賃貸マンションはすべてスポンサーグループ会社の東急住宅リースに運営と管理を委託しています。東急住宅リースは全国で9万戸以上の住宅を運営・管理する実績があり、コンフォリアにおいても、リーシングや既存入居者へ日々の対応、建物修繕・管理、各種報告レポートの作成など、均一かつ高品質なサポートを受けています。また、スポンサーグループ会社を活用した入居者の方向けの独自のサービス提供も行っています。

(金子)入居者へのサービス提供というのは、具体的にどんなものがありますか。

(宮脇)入居者は、スポンサーグループ会社のイーウェルが提供する、「COMFORIA WELBOX」というグループリソースを活用した各種割引が利用できるインターネットサービスが受けられます。約3万メニューあって、たとえば東急ハンズの5%オフがいつでも使えます。そして、このサービスプラットフォームを利用し、定期的に入居者アンケートを取り、改善点を探り入居者満足度の向上を目指しています。このほか、全物件のエレベーターに、地震など非常時にご利用いただけるよう防災グッズボックスを設置していて、入居者の皆様からご好評いただいています。

(金子)一般的に賃貸マンションを選ぶ時は、賃料水準のほか物件のグレードや運営の安心感等を意識して選びますが、こうした入居者向けサービスがあるとさらによいですね。

日本ロジの物件の魅力 ―独自の取り組みである物流施設の再開発―

(宮脇)今度は日本ロジさんの物件の魅力について、教えてください。普段お会いする個人投資家の方のなかには、実物不動産へ投資されている方もたくさんいらっしゃいます。とはいえ、賃貸マンションを複数棟保有している方はいらしても、個人として直接物流施設に投資するのはなかなか難しいそうですね。

(金子)私が知っている限りでは聞いたことがなく、入札に参加するのは国内外の不動産会社や不動産ファンドが多いです。物流施設は1棟で数十億~数百億円で、運用も特殊であることから、個人で保有し管理することが難しいアセットタイプだと思います。

(宮脇)日本ロジさんの投資口を購入することで、個人では投資しにくい物流施設に投資できる、というのは魅力ですね。

(金子)また、他の物流REITにはない日本ロジの特徴として保有物件の再開発があります。これは、保有している築古の物件から最新の物流施設に建替える取り組みです。

(宮脇)ポートフォリオの新陳代謝を良くするために既存の築古物件と外部の築浅物件との入替事例はよくありますが、建替えるのはあまり聞かないです。日本ロジさんだけができる理由があるのでしょうか。

(金子)他のJ-REITでも数件事例はありますが、継続的に実施しているのは日本ロジだけです。継続的に実施できる理由として、まず、物流施設は室内が広い空間でシンプルな造りのため、相対的に早く建築できることが挙げられます。例えば100億円規模の物流施設の場合、建設工期は約1年と比較的早く収益化できるという特徴があります。

物流施設の一般的な内部

(宮脇)一般的に20億円くらいの10階建のマンションの場合、計画から竣工まで工期は約2年程度かかると考えると100億円規模の物件が1年で建築できるのは随分早いと思います。ところで、物流施設の写真を拝見すると、室内は柱が少なくテナントにとって使い勝手が良さそうですね。

(金子)そうですね、物流施設内に大量の荷物を置いたり、運ぶ道具を搬入したりするため、十分な柱間隔や高さが求められます。10年以上前からこのような仕様は変わっていないため、築古の物件でも需要がしっかり見込める点も物流施設の特徴です。
また、日本ロジだからこそ再開発できる理由もあります。1つは、建替えることで収益力を大きく向上できる平屋建てや低層階の賃貸需要が旺盛な好立地物件を保有していることがまず挙げられます。平屋建てから4階建てに建替えるなど大掛かりな再開発が可能です。

(宮脇)延床面積を4倍にできれば賃料収入も単純計算で4倍に増えるということですね。

(金子)また、再開発に関する専門的な知識を持つ人が社内にいることも重要です。日本ロジが15年間にわたり物流施設に特化して投資や運用をしてきた経験と、社内に建物の修繕等の管理だけでなく建築の知見を有する社員がいるからこそ、これまでの再開発を成功できたと考えています。

(宮脇)物流施設の開発は特殊な知識が必要なため、資産運用会社が自ら開発の知見まで持たれているのは運用実績が長い日本ロジさんならではの特徴ですね。

(金子)現在建築中の物件はありませんが、引き続き再開発の実施を検討していく方針ですので、今後も大規模な物流施設を建てる様子を投資家の方々にもぜひご覧いただきたいです。

八千代物流センター再開発の様子

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