＜ハイライト＞

回答者の主要層は、例年と変わらず40代～70代の男性。但し、従来は60代～70代の高齢層が増加傾向であったが、今回は60代が低下する一方、30代が上昇。年代層に平準化の傾向が見られる。 REIT投資額が金融資産全体に占める割合は、最も高い「20％未満」が低下する一方、「20%～40%」「40%～60%」が昨年よりも増加し、REITへの投資割合を高める傾向。更に今後の希望としても、「20％未満」が低下する一方、「20%～40%」「40%～60%」が増加。金融資産の中でREITの割合を高めたい意向が強い。 REIT投資を始めた理由として、回答者の8割強が「分配金利回りの高さ」を挙げ、株式が低迷かつ低金利が続く中で、相対的に分配金利回りの高いREITへの注目が高まっている。また個別銘柄を選択基準も、9割近くが「分配金利回り」を挙げ、REITの中でも相対的に利回りの高い銘柄が注目されていることが分かる。 投資期間を「5年以上」とする割合が全体の7割を占める。例年の調査から、投資口価格の変動と投資期間に相関性が見られるが、今回は投資口市況が好調に推移するものの、投資期間の変動はほとんど表れていない。投資口市況に関係なく長期投資を希望する意向が高まっている。 一方、売却する要因として「売却益の確定」が最も高い。直近7月以降の東証REIT指数がリーマンショック後の高値を更新している点から、今後売却を探る動きも想定される。 個人投資家が今後REITへ期待する点として、更なる「1口当たり分配金の成長」を挙げる。 一方、現在投資口価格が高値圏で推移するなか、REIT最大の特徴である高い分配金利回りを追求するために、投資口価格の低下や安定を期待する意見も多い。 REIT投資の未経験者も、REIT投資を希望する。2018年はREITの投資信託の資金流出が続いたため、REITの投資信託やETFを希望する割合が大きく減少したが、2019年は投資信託が再び回復基調にある背景から、REITの投資信託やETFを希望する割合が増加し、個別銘柄へ投資したい割合を逆転した。投資未経験者はより分散投資でリスク分散を図る傾向。

 

＜調査目的及び手法＞

1. 調査目的：

   J-REIT（不動産投資信託）は、市場創設から18年が経過しました。2019年9月現在、63銘柄が上場、市場全体の時価総額は16兆円を超えました。
   リーマンショック後一時低迷しましたが、合併やスポンサー交代等の再編を経て実績を重ね、REITは不動産を保有・運用する主体として不動産市場を牽引する存在に成長しました。堅調なオフィス需要に加え、ネット通販拡大による物流施設や、東京オリンピックを控えホテル市場が急成長し、REITを構成する主要な用途になっています。
   投資家から見ると、不動産の賃貸事業に特化し安定した収益を裏付けに高い分配金利回りを持つREITは、金融資産の一つとして認知が高まっています。 
   このような市場環境のなか、J-REITポータルサイト「JAPAN-REIT.COM」は、個人投資家がJ-REITの商品性及び投資環境の変化をどう捉えているのか、その実態把握と今後の市場動向予測、またJ-REIT市場の更なる拡大を目的とし、個人投資家を対象にアンケートを実施致しました。
   
   

2. 調査手法：　「JAPAN-REIT.COM」内にアンケートフォームを設置
3. 調査期間：　2019年7月18日～2019年8月23日
4. 対象：　　　個人投資家
5. 回答数：　　649

 
＜アンケート結果＞

1.　回答者の属性　（n=649）

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回答者は、男性が94%を占める。女性の割合は6%と未だ少数であるが、昨年の4%より微増。
年齢層も例年と変わらず、40代～70代で全体の8割を占め、個人投資家の主要層となっている。但し、例年60代～70代の高齢層が増加傾向であったが、今回は60代が低下する一方、30代が上昇した。年代層に平準化の傾向が見られる。
J-REIT個別銘柄への投資経験は、昨年と同様に95%と高い割合を維持する。

 

＜性別＞	＜年齢＞
＜年収＞	＜J-REIT投資経験＞

 

 

2.　Ｊ-ＲＥＩＴのしくみを理解している？各銘柄の特徴を理解している？（n=649）

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回答者の95%がREITの仕組みを理解、91%が銘柄の特徴を理解と、REITへの理解度は年々高まっており、REIT市場の成長や実績とともに個人投資家への普及も高くなっている。

＜J-REITの仕組みを理解している？＞

＜銘柄の特徴を理解している？＞

 

 

3.　Ｊ-ＲＥＩＴ投資を始めた理由は？（n=投資経験あり618、延べ回答数3,258）

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REIT投資を始めた理由として、回答者の86%が「分配金利回りの高さ」を挙げ、次に「分配金利回りの安定」がランクしている点から、高く安定した分配金が得られるインカムゲイン投資の対象と位置付け、投資を始めたことが分かる。
また「少額で不動産投資」できる点も、例年同様に高く評価され、投資対象が不動産であること、換金性・流動性が高いことも、REITの特性として捉えられている。
「決算期が分散」が、昨年よりランクアップした。REIT銘柄数が63に増え、分配金を分散して得られる特性が、個人投資家に支持されている。

 

 

4.　銘柄選択の基準は？重要視することは？（n＝投資経験あり618、延回答数2,989）

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銘柄選択の基準に、回答者の88%が「分配金利回り」を挙げ、REITの投資指標の最も代表的なものとして確立されている。
2番目に、例年同様「スポンサー」がランクしており、銘柄選択基準として重視されていることが分かる。
また分配金の「安定」が「成長」を上回り、投資口価格も「安定」が「成長」を僅かに上回った。投資家は成長性よりも安定性を重視する傾向が強い。

 

5.　現在のJ-REIT投資額は？金融資産全体に占める割合は？（n=投資経験あり618）

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REIT投資額は「100万円～500万円」が全体の26%と例年同様に最も高いものの、投資額の分布は従来よりも平準化の傾向にある。
現在の金融資産全体に占めるREIT投資額の割合は、例年同様「20%未満」とする割合が最も高いが、昨年の44%から38%へ低下した。一方、「20%～40%」「40%～60%」が昨年よりも僅かに増加しており、例年よりもREITへの投資割合が高くなっている。る。

＜現在のJ-REIT投資額＞

 

＜J-REIT投資額が金融資産全体に占める割合＞ 

6.　J-REIT投資運用期間（予定含め）は？（n=投資経験あり618）

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投資期間を「5年以上」とする割合が69%と昨年と同水準で最も高く、REITを長期投資と捉える投資家が多いことが特徴。
例年の調査によれば、投資口価格の変動と投資期間に相関性が見られ、投資口価格の変動が大きいと投資期間が短くなる一方、投資口価格の変動が小さいと投資期間が長くなる傾向が強い。直近の投資口価格は東証REIT指数がリーマンショック後の高値を更新する等、変動率が高まっているが、長期投資の傾向は減少していない。投資口価格の変動に左右されないインカムゲイン投資の傾向が強まっている。
一方で「1年以内」「1年～3年」の短期投資と考える割合も、少数派ながら増加している。長期投資が大多数ながらも、投資期間が二極化する傾向が表れている。

 

 

7.　今後J-REIT投資額を金融資産全体の何％にしたい？（n=投資経験あり618）

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REITの投資割合を金融資産全体の「20%～40%」を希望する層が39%と例年同様に最も高い割合を示す。また「60%～80%」を希望する層が昨年の21%から24%へ増加したのに対し、「20%未満」に抑えたいとする層が25%から19%へ低下している点から、金融資産全体におけるREIT投資割合を更に高めたいと希望する。
設問5の現在の投資額と比較すると、「20%未満」は低下する一方、20%以上のカテゴリーはいずれも増加している。現在のポートフォリオと比較しても、REIT投資割合を高めたい姿勢が強まっている。

 

 

8.　売却しよう（もしくは売却した）とする要因は？（n=投資経験あり618、回答数＝1,532）

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REIT投資経験者の48%が「売却益の確定」を挙げ、REITを売却する最も多い要因となっている。
次に「他のREIT銘柄へ乗換え」「分配金利回りの低下」が続く。REITは決算期が分散しているため、分配金権利を得るために他銘柄へ乗り換えたり、投資口価格が上昇すれば、利益を確定し相対的に利回りの高い銘柄へ乗り換える動きも想定される。
投資口価格が堅調であることから「投資口価格の下落・損切り」は昨年より後退する一方、「売却予定はない」とする層がランクアップした。但し、「REIT市況への懸念」が昨年よりランクアップしている点から、投資口価格が高値圏にあり、今後の市況見通しに懸念を抱いていることも分かる。
 

 

9.　投資情報はどこで手に入れる？（n=649、回答数＝1,857）

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本アンケートを行っている経緯から、本サイト「JAPAN-REIT.COM」を利用する投資家が83%と高い割合を示す。
2番目に、各投資法人のサイトが位置する。開示情報の即時性、内容の充実、見やすさ等、資産運用会社がサイトリニューアルを施している点が評価に繋がっていると見られる。

 

10.　Ｊ-ＲＥＩＴ個別銘柄に投資しない理由は？（n=投資経験なし31）

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REIT投資の未経験者がREITに投資しない理由として「資金不足」とする個人的な理由が最も多い。
2番目に「投資信託やETFに分散投資」と続く。より少額単位で投資できる点や、REITへより分散投資できる点から、個別銘柄を選択しない投資家も存在する。
一方、昨年2番目にランクした「金利上昇の懸念」が今年は後退した。日銀の金融緩和が継続し、当面金利上昇リスクは限定的と投資家に認識されている。

  

11.　今後Ｊ-ＲＥＩＴに投資したい？（n=投資経験なし31）

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REIT投資の未経験者のうち、93%と高い割合がREITに投資したい意向を示し、「今後もREIT投資はしない」とする割合が昨年の17%から7%へ大きく減少した。
また昨年は毎月分配型投信のパフォーマンスが低下したため、「REITの投資信託やETF」への投資希望は29%と低かったが、今回は45%と、REIT個別銘柄へ投資したいとする45%を逆転した。投資未経験者は、分散投資でリスク分散を図る傾向が強く、個別銘柄の選択は一段ハードルが高いと考えられる。

 

12.　Ｊ-ＲＥＩＴ投資（または追加投資）するために望むことは？（n=649、延べ回答数2,433）

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例年同様に「1口当たり分配金の成長」が最も高く、好調なREITのファンダメンタルが背景にあると考えられる。
次点に「分配金利回りの上昇＝価格の下落」、「投資口価格の安定」と、投資口価格に関する内容が続く。直近の投資口価格の上昇に伴い、REITの最大の特徴である分配金利回りが低下しており、投資妙味が低下している。新たに投資するためには、一定の分配金利回りを確保したいとの意見も多い。

13.　皆様からのご意見（抜粋）

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• J-REITは必ずしも外部成長を重視する必要はない。外部成長を特に志向する場合は配当金の低下が起こらない事を大前提に資金調達、資産購入を実施すべきである。むしろ資産の入れ替えを重点とすべきと思う。
• POの発表前後の価格変動が全然分からない。
• まだまだ情報開示が不足だと思う。証券会社も情報が少なすぎると思う。
• 株式より高い配当に魅力を感じる。しかも価格上昇に伴うキャピタルゲインが得られる。少しずつは買い増ししている。
• 東証REIT指数が2,000を越え、REITの利回りが低下したので、投資したいREIT銘柄を見つけることが難しくなっている。
• 証券会社の取り上げ方が不十分。  個人投資家への株式と同程度の情報提供が必要と思います。
• やっと最近になり陽転したのでこのまま保有方針。
• J-REITの今後や、外国リートとの比較が知りたい。
• 報告書の電子化を進めて、その分配当に回してほしい。年2回の紙代、印刷代、郵送費など馬鹿にならないと思います。
• 最近の傾向としては、一般株式が下落しているのに対して、J-REITは安定している。
• とにかく分配金の良さにつきます、下手に株を売り買いするよりも、黙って握っていれば猿でも儲けられるのですから、優待目当ての株だけ残して、ほぼリートに乗り換えました。
• 株式より価格が安定していること、分配金が高いことが魅力。
• 報告書は大変立派ですが、内容は極めて形式的です。もう少し投資者に対する説明機会を増やしてほしい。
• 将来発生すると予想される地震の直接的影響が心配である。
• 運用資産の適切な拡大に期待している。
• 配当利回りの安定性と、財務体質の向上に期待します。
• 確実なインカムゲインが得られる大変有効な投資先だと思う。売却の予定はほとんどないが、強力なディフェンシブ株銘柄としての役割も果たせると思っている。生活の安定には、高齢者としては必須の株式銘柄と捉えている。新たに上場されるREIT銘柄の配当利回りは高い場合が多いので、スポンサーの信用度を勘案しながら今後も買い増して行きたい。
• 各社の成長戦略を明確に打ち出して頂きたい。外部成長、内部成長は概念的な言葉で具体性を伴って無い。
• 米国に比べ時価総額はまだまだ大きくなる余地がありそうなので、新規銘柄の組成に期待したいと思います。
• 個人的な年金の補填のための市場として期待しているので、各投資法人の信頼性向上と安定的な運用を期待する。
• J-REITを楽しんでおります。
• 不動産投資は負担が大きいが、リートの投資は気軽にできる。 分配金を年金の補填のつもりで投資しているが、その目的に対応できるようにと願っている。
• 安定して相対的に高い利回りの分配金を出しているのは良い。しかしなぜそうなのにみんなが定期預金などやめてリートにしないのかというと、やはりリスクを恐れているからではないかと思う。今以上にもっとリートというものを知ってもらう必要がありそうだ。
• 最近は過熱気味なので新規投資は控えている。
• 将来は利回り6～7%で一億投資して、年収500万円で生活することを目指しています。まだ投資額は少ないですが、これから増やしていきます。
• 少ない金額で森ビルのオーナーになれる。楽しい。
• スポンサーにとってのJ-REITの存在の本当のメリットがいまいち分からない。
• 金融市場が不安な状況になっても、REITは借入金の安定的な返済と借入ができる。
• 投資口価格の上げ下げの理由が株式と比べていまいちわからない。
• 上場不動産会社がスポンサーになって新規にリートを上場するケースが増えているように思います。デベロッパーの出口が豊富であることは悪いことではなく、きちんと市場で値付けされるリートがその一つになるのも、基本的にいいことだと思っています。とは言え、不動産会社株主とリート投資主の利益が対立するのも事実。公正な値付けを保証する仕組みはあるのでしょうか？
• 2～3年前にしんどかったので、価格が上がる過程でほとんど売ってしまったことを後悔しています。価格動向が一方向になることがREITマーケットの欠点かと。一度売ると買い直す機会がありません。
• すべての投資法人HPで決算動画がみれるとありがたい。よく理解できる。
• 決算説明動画でQ＆Aを付けている銘柄と、そうでない銘柄がある。動画が無理なら、せめてHPで質問と回答の内容をまとめて公表してほしい。機関投資家と個人投資家の情報格差を縮める努力があった方が良いと思う。
• 増資に対する思惑からか、一時的な売却益による分配金の増額による価格上昇が気になります。資産・分配金の安定的な成長を指向するREITに投資したい。
• ほんの少しずつ現役世代・女性が増えてはいるようですが、投資主が高齢男性が大半で、20年後以降が心配。現役世代・女性が増えるようなセミナー、イベント時のゲストを工夫して欲しい。 価格上昇に惹かれて、普段REITを持たない層がREIT買い始めているのが期待も出来るが、知識不足からちょっとしたことで売却に走りそう。
• J-REITにはほぼ満足です。発足した当初からの投資でもう10数年になります。株に比べ何より安定・安心且つ定期の分配金で経済的に豊かになります。

 

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本アンケートに関するお問い合わせ：　JAPAN-REIT.COM運営事務局（アイビー総研株式会社　03-5405-9525  info@ibrc.jp）

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