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このページでは、J-REITの市況動向について、株価や資産規模などを毎月比較したレポートをご覧いただくことができます。

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J-REIT市況月次レポート 2021年4月

1.REIT全体市況

4月の東証REIT指数は、前月比+2.52%の上昇。4月は上昇率が緩やかとなったが、月間ベースで昨年11月以降6ヶ月連続の上昇となった。
前月の上昇基調を引き継ぎ、2日に2,000ポイントを回復すると、月前半は米国の経済対策やワクチン接種進展を背景に株式相場とともに上昇した。月後半は感染第4波で緊急事態宣言再発令への懸念から下落に転じた株式相場と対照的に、東証REIT指数は続伸。月末は2,063.80ポイントと、昨年3月のコロナショック後高値を更新して終了した。
オフィスの賃貸市況が悪化する中でも東証REIT指数が堅調な要因は、海外から見たJ-REITの割安感が挙げられる。米国で金融緩和や経済対策によってインフレに対する警戒感が強まるなか、相対的に出遅れ感のあるJ-REITにも投資が振り向けられていると見られる。
但し、平均分配金利回りが3.46%に低下している点や、米国の金融緩和の縮小観測も強まる点から、更なる上昇は限定的と考えられよう。
個別銘柄の価格では、インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人が、前月比+15.78%の大幅上昇となった。スターウッド・キャピタル・グループによる投資口公開買付(TOB)を受け、投資口価格が公開買付価格を上回った。また本TOBを受け、オフィスビル系銘柄の割安感が意識されたことや市場全体の活性化期待から、日本ビルファンド投資法人等のオフィスビル系銘柄が上昇した。
一方、緊急事態宣言再発令に伴う人流抑制の流れを受け、インヴィンシブル投資法人を筆頭にホテル系や商業施設系銘柄の投資口価格が軟調であった。

個別銘柄の運用動向では、4月はケネディクス商業リート投資法人(KRR)とラサールロジポート投資法人(LLR)の2銘柄が増資を発表した。
KRRの増資は、商業施設系銘柄としてはコロナショック以降初めてとなる。商業施設系銘柄はコロナショック時の価格下落率が相対的に大きかったが、KRRはコロナショック前の水準に回復し、プレミアム増資を実現するとともに、コロナ禍の影響を受けにくい郊外型商業施設や底地を取得し、10月時点の資産規模は2,436億円と着実な成長を果たす。スポンサーのケネディクスが三井住友ファイナンス&リースの傘下となったことから、グループ全体のサポートを得られ今後も積極的な成長が期待できよう。

LLRは、2期連続の増資となる。スポンサーのブリッジファンドで優先交渉権を得ていたロジポート大阪ベイが早期に安定稼働したことから、増資によって取得する。取得額400億円は、ロジポート尼崎の482億円に次ぐ2番目の規模。これにより大阪エリアの投資比率は28%から36%へ上昇。また資産規模が3,580億円に成長するとともに、ブリッジファンドの償還益も獲得する。このように開発型案件に早期に着手することで、築浅の大型物件を効率的に取得する。

スターウッド・キャピタル・グループ(SCG)が、インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人(IOJ)に対しTOBを発表した。IOJは当初意見を保留していたが、TOBに反対することを表明し、スポンサーのインベスコグループに投資口の買付を要請した。更にこれを受けてSCGが公開買付価格を20,000円から21,750円へ引き上げ、両者の攻防戦へ進展した。TOB期間及びインベスコグループの買付期間がともに5月24日迄のため、買付結果を経ていずれかに軍配が上がるかが決定する見込み。IOJの主要な投資主である金融機関や外国法人がTOB及び非上場化の提案に賛同するか否かが鍵となる。

東海道リート投資法人が、6月22日に東証に上場する。特定の地方を主要投資エリアとするREITは、福岡リート投資法人、阪急阪神リート投資法人に続く3銘柄めとなる。東海道エリアの経済活動を支える基幹産業、人口集積地における不動産需要の特性や強みを投資家に認知させることが重要となろう。

 <市況データ>

 

2021年4月末現在

(前月末比)

東証REIT指数(配当なし)

2,063.80

+50.72

東証REIT指数(配当込み)

4,518.99

+119.73

時価総額合計

16兆7,984億円

+4,500億円

平均分配金利回り(時価総額による加重平均)

3.46%

-0.09



<東証
REIT指数と予想分配金利回りの推移>  (グラフは2019年5月~2021年4月の24ヶ月間) 





2.個別銘柄データ

2021年4月末現在
証券
コード
投資法人名 投資口価格
(円)
価格騰落率
(1ヶ月)
予想分配金
利回り
時価総額
(百万円)
時価総額
シェア
8951 日本ビルファンド投資法人 718,000 10.29% 3.12% 1,186,495 7.06%
8952 ジャパンリアルエステイト投資法人 678,000 3.83% 3.17% 939,172 5.59%
8953 日本都市ファンド投資法人 107,700 -4.77% 4.21% 752,725 4.48%
8954 オリックス不動産投資法人 192,800 0.21% 3.53% 532,128 3.17%
8955 日本プライムリアルティ投資法人 444,500 7.63% 3.40% 425,942 2.54%
8956 NTT都市開発リート投資法人 162,200 2.59% 4.39% 213,617 1.27%
8957 東急リアル・エステート投資法人 185,700 2.65% 3.67% 181,540 1.08%
8958 グローバル・ワン不動産投資法人 126,500 4.89% 3.79% 121,678 0.72%
8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 163,400 9.96% 3.81% 509,536 3.03%
8961 森トラスト総合リート投資法人 157,500 1.42% 4.27% 207,900 1.24%
8963 インヴィンシブル投資法人 39,250 -5.99% 0.85% 239,301 1.42%
8964 フロンティア不動産投資法人 478,000 1.38% 4.41% 244,147 1.45%
8966 平和不動産リート投資法人 164,700 5.98% 3.40% 164,689 0.98%
8967 日本ロジスティクスファンド投資法人 313,000 0.32% 3.08% 283,288 1.69%
8968 福岡リート投資法人 179,200 3.11% 3.91% 142,643 0.85%
8972 ケネディクス・オフィス投資法人 806,000 2.41% 3.62% 345,379 2.06%
8975 いちごオフィスリート投資法人 95,500 0.74% 4.36% 144,527 0.86%
8976 大和証券オフィス投資法人 791,000 1.54% 3.51% 389,075 2.32%
8977 阪急阪神リート投資法人 153,100 1.39% 3.88% 106,435 0.63%
8979 スターツプロシード投資法人 227,400 1.11% 3.97% 57,709 0.34%
8984 大和ハウスリート投資法人 293,100 -1.35% 3.94% 643,648 3.83%
8985 ジャパン・ホテル・リート投資法人 62,600 0.48% 0.43% 279,635 1.66%
8986 大和証券リビング投資法人 112,200 3.31% 3.85% 239,159 1.42%
8987 ジャパンエクセレント投資法人 152,900 6.62% 3.67% 206,874 1.23%
3226 日本アコモデーションファンド投資法人 649,000 0.00% 3.03% 326,753 1.95%
3234 森ヒルズリート投資法人 158,700 3.52% 3.67% 304,122 1.81%
3249 産業ファンド投資法人 198,100 4.32% 3.21% 410,070 2.44%
3269 アドバンス・レジデンス投資法人 348,500 0.43% 3.21% 482,673 2.87%
3278 ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人 225,800 4.54% 3.63% 224,870 1.34%
3279 アクティビア・プロパティーズ投資法人 504,000 3.81% 3.69% 388,697 2.31%
3281 GLP投資法人 183,200 0.77% 2.92% 795,759 4.74%
3282 コンフォリア・レジデンシャル投資法人 350,000 3.70% 3.20% 242,548 1.44%
3283 日本プロロジスリート投資法人 351,000 -1.27% 2.77% 906,229 5.39%
3287 星野リゾート・リート投資法人 642,000 0.63% 1.93% 142,435 0.85%
3290 Oneリート投資法人 307,000 -1.29% 4.72% 73,652 0.44%
3292 イオンリート投資法人 150,500 1.01% 4.25% 281,934 1.68%
3295 ヒューリックリート投資法人 174,600 0.75% 4.01% 236,234 1.41%
3296 日本リート投資法人 424,000 0.36% 4.57% 190,770 1.14%
3298 インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 20,180 15.78% 3.81% 177,637 1.06%
3451 トーセイ・リート投資法人 134,000 -0.15% 5.34% 45,628 0.27%
3309 積水ハウス・リート投資法人 91,000 -1.09% 3.59% 390,269 2.32%
3453 ケネディクス商業リート投資法人 279,800 4.13% 5.06% 162,278 0.97%
3455 ヘルスケア&メディカル投資法人 136,400 -0.87% 4.74% 42,421 0.25%
3459 サムティ・レジデンシャル投資法人 118,200 1.11% 4.51% 75,565 0.45%
3462 野村不動産マスターファンド投資法人 172,800 3.85% 3.74% 814,787 4.85%
3463 いちごホテルリート投資法人 85,700 1.30% 1.63% 21,851 0.13%
3466 ラサールロジポート投資法人 177,500 5.78% 3.51% 315,595 1.88%
3468 スターアジア不動産投資法人 56,000 6.46% 5.20% 93,766 0.56%
3470 マリモ地方創生リート投資法人 129,400 5.03% 5.32% 19,757 0.12%
3471 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 566,000 3.47% 2.76% 306,772 1.83%
3472 大江戸温泉リート投資法人 82,200 2.24% 4.62% 19,346 0.12%
3476 投資法人みらい 49,100 2.19% 5.05% 81,616 0.49%
3478 森トラスト・ホテルリート投資法人 136,500 -1.30% 0.95% 68,250 0.41%
3481 三菱地所物流リート投資法人 452,000 3.91% 3.05% 176,793 1.05%
3487 CREロジスティクスファンド投資法人 181,000 5.66% 3.80% 90,527 0.54%
3488 ザイマックス・リート投資法人 114,300 4.00% 4.95% 25,535 0.15%
3492 タカラレーベン不動産投資法人 116,000 6.32% 5.17% 53,650 0.32%
3493 伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人 140,800 1.44% 3.57% 84,498 0.50%
2971 エスコンジャパンリート投資法人 130,900 -0.08% 5.20% 37,042 0.22%
2972 サンケイリアルエステート投資法人 122,100 3.56% 4.57% 43,565 0.26%
2979 SOSiLA物流リート投資法人 142,800 -0.76% 3.45% 87,349 0.52%

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予想利回り算出方法:年換算予想分配金(当期予想分配金+次期予想分配金)/投資口価格

但し、 決算期が年1回の銘柄: 年換算予想分配金(当期予想分配金)/投資口価格

※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する 

※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する 

※利益超過分配金は分配金に含めて算出する

 

バックナンバー

※2013年11月以前のバックナンバー(PDF)はこちら

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