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J-REIT市況月次レポート 2015年10月

1.REIT全体市況

10月の東証REIT指数(配当なし)は、前月比+3.10%の上昇と、前月を上回る上昇率を示した。米国の利上げ観測の後退から株式市場が大幅上昇するなか、東証REIT指数は月初に1ヶ月半ぶりに1,700ポイントを回復すると、日銀の追加緩和期待や長期金利の半年ぶり低水準を背景に断続的に上昇し、29日は終値1,733.27と2ヶ月ぶりの水準まで回復。30日は日銀の追加緩和見送りを受け反落したが、下落幅は限定的であった。これで9月より2ヶ月連続の上昇となり、9月8日に付けた安値1,509.63から1ヶ月半で14.8%の上昇を示した。東証REIT指数は足元の長期金利に影響を受けやすくなっており、米国の利上げ時期を意識した推移が想定されよう。なお、投資口価格の上昇に伴い、REITの平均分配金利回りは前月末の3.57%から10月末は3.46%へ0.11ポイント下落した。
10月における日銀の買入れ額は計24億円と、直近一年間では最も少ない。背景には投資口価格の上昇に加え、買入れ枠残が少ない点が挙げられる。

個別銘柄の動きでは、2日、野村不動産マスターファンド投資法人が新設合併にて上場した。資産規模7,940億円の総合型として、日本ビルファンド投資法人、ジャパンリアルエステイト投資法人、日本リテールファンド投資法人に次ぐ4番目に規模の大きいREITが登場した。合併により野村不動産オフィスファンド投資法人の含み損約533億円が解消されることに加え、用途を問わない総合型のため物件取得機会が増加する点、規模拡大に伴いポートフォリオの安定性・分散性が向上することにより、運用の自由度が高まる点等が合併による効果として期待できよう。
既存銘柄では、星野リゾート・リート投資法人、トーセイ・リート投資法人、日本ヘルスケア投資法人が増資を発表した。星野リゾート・リート投資法人は、2期連続の増資となるが、高い投資口価格のメリットを活かし、1口当たり出資額が増資前726,788円から増資後870,512円へ約20%上昇するプレミアム増資を行うことで、分配金水準の増加を実現しながら、資産規模が854億円と従来より倍増する。トーセイ・リート投資法人と日本ヘルスケア投資法人は、ともに上場後1年経過して初の増資となる。増資前の規模がぞれぞれ174億円、161億円と全51銘柄の中で最小の規模である点から、両者ともに外部成長を急ぐと見られる。一方で、取得する物件のキャップレートは一段と低下しており、ポートフォリオのNOI利回りを維持するためには、賃料の上昇を期待できる物件を取得することが鍵になろう。
スポンサーの動向としては、SIA不動産投資法人の実質スポンサーが米国不動産ファンドのエートス・キャピタル・リアルエステートからみずほ信託銀行に変更となる。新スポンサーの持つ物件取得パイプライン、信用力の高さに伴う金融コストの低減等が期待される。

 


<市況データ>

 

2015年10月末現在

(前月末比)

東証REIT指数(配当なし)

1,729.68

+52.08

東証REIT指数(配当込み)

3,061.58

+97.00

時価総額合計

10兆3,582億円

+8,980億円

平均分配金利回り(時価総額による加重平均)

3.46%

-0.11

 


<東証
REIT指数と予想分配金利回りの推移>  (グラフは2013年11月~2015年10月の24ヶ月間) 



2.個別銘柄データ

 

2015年10月末現在
証券
コード
投資法人名 投資口価格
(円)
騰落率
(1ヶ月)
予想分配金
利回り
時価総額
(百万円)

時価総額
シェア

8951 日本ビルファンド投資法人 575,000 -0.69% 2.74% 811,900 7.84%
8952 ジャパンリアルエステイト投資法人 560,000 1.63% 2.84% 733,214 7.08%
8953 日本リテールファンド投資法人 234,600 1.30% 3.58% 598,746 5.78%
8954 オリックス不動産投資法人 163,000 0.68% 3.42% 378,274 3.65%
8955 日本プライムリアルティ投資法人 394,500 1.54% 3.31% 344,399 3.32%
8956 プレミア投資法人 118,800 -0.34% 3.68% 156,459 1.51%
8957 東急リアル・エステート投資法人 146,800 -4.86% 3.35% 143,512 1.39%
8958 グローバル・ワン不動産投資法人 399,000 11.14% 2.81% 77,326 0.75%
8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 168,100 5.19% 3.47% 462,506 4.47%
8961 森トラスト総合リート投資法人 214,400 4.69% 3.17% 283,008 2.73%
8963 インヴィンシブル投資法人 71,900 7.96% 2.88% 229,626 2.22%
8964 フロンティア不動産投資法人 490,000 5.72% 3.84% 243,040 2.35%
8966 平和不動産リート投資法人 90,000 2.62% 3.82% 85,603 0.83%
8967 日本ロジスティクスファンド投資法人 226,400 5.25% 3.53% 199,232 1.92%
8968 福岡リート投資法人 197,500 11.58% 3.54% 147,533 1.42%
8972 ケネディクス・オフィス投資法人 555,000 -2.46% 3.71% 224,711 2.17%
8973 積水ハウス・SI レジデンシャル投資法人 110,400 7.81% 3.84% 112,399 1.09%
8975 いちごオフィスリート投資法人 83,600 1.21% 4.06% 118,405 1.14%
8976 大和証券オフィス投資法人 619,000 7.09% 3.09% 299,596 2.89%
8977 阪急リート投資法人 128,900 2.22% 3.96% 77,018 0.74%
8979 スターツプロシード投資法人 166,800 -1.77% 4.83% 28,986 0.28%
8982 トップリート投資法人 454,500 -1.73% 4.27% 79,992 0.77%
8984 大和ハウス・レジデンシャル投資法人 245,200 0.57% 3.67% 183,346 1.77%
8985 ジャパン・ホテル・リート投資法人 84,100 10.22% 3.27% 264,429 2.55%
8986 日本賃貸住宅投資法人 81,000 3.71% 4.20% 132,845 1.28%
8987 ジャパンエクセレント投資法人 132,700 0.68% 3.74% 167,793 1.62%
3226 日本アコモデーションファンド投資法人 417,500 4.77% 3.74% 202,288 1.95%
3227 MCUBS MidCity投資法人 347,000 11.40% 3.95% 92,311 0.89%
3234 森ヒルズリート投資法人 150,000 6.61% 3.29% 235,506 2.27%
3249 産業ファンド投資法人 548,000 5.18% 3.37% 193,205 1.87%
3269 アドバンス・レジデンス投資法人 258,500 2.42% 3.51% 336,050 3.24%
3278 ケネディクス・レジデンシャル投資法人 310,000 0.32% 3.95% 108,218 1.04%
3279 アクティビア・プロパティーズ投資法人 514,000 2.59% 3.29% 284,892 2.75%
3263 大和ハウスリート投資法人 487,000 10.81% 3.67% 170,791 1.65%
3281 GLP投資法人 120,400 5.15% 3.84% 312,292 3.01%
3282 コンフォリア・レジデンシャル投資法人 232,100 2.93% 3.66% 109,970 1.06%
3283 日本プロロジスリート投資法人 213,300 -1.80% 3.68% 369,169 3.56%
3287 星野リゾート・リート投資法人 1,297,000 20.43% 2.94% 64,447 0.62%
3290 SIA不動産投資法人 451,500 2.38% 4.89% 33,908 0.33%
3292 イオンリート投資法人 144,400 14.42% 3.63% 157,425 1.52%
3295 ヒューリックリート投資法人 159,000 0.63% 3.58% 124,179 1.20%
3296 日本リート投資法人 285,000 10.64% 4.95% 111,652 1.08%
3298 インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 96,200 2.78% 4.97% 52,161 0.50%
3308 日本ヘルスケア投資法人 200,700 0.96% 3.96% 12,203 0.12%
3451 トーセイ・リート投資法人 114,300 -3.71% 5.15% 10,973 0.11%
3309 積水ハウス・リート投資法人 124,700 0.73% 3.90% 99,012 0.96%
3453 ケネディクス商業リート投資法人 236,500 2.56% 5.14% 84,017 0.81%
3455 ヘルスケア&メディカル投資法人 111,700 7.30% 4.12% 13,460 0.13%
3459 サムティ・レジデンシャル投資法人 86,400 1.29% 4.10% 14,113 0.14%
3460 ジャパン・シニアリビング投資法人 154,000 0.06% 3.30% 13,052 0.13%
3462 野村不動産マスターファンド投資法人 152,900 - 3.42% 569,095 5.49%

 

予想利回り算出方法:年換算予想分配金(当期予想分配金+次期予想分配金)/投資口価格

但し、 決算期が年1回の銘柄: 年換算予想分配金(当期予想分配金)/投資口価格
※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する 

※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する 

※GLP投資法人(3281)、日本プロロジスリート投資法人(3283)、日本ヘルスケア投資法人(3308)、インヴィンシブル投資法人(8963)、サムティ・レジデンシャル投資法人(3459)、ケネディクス商業リート投資法人(3453)は、利益超過分配金を分配金に含めて算出する

※8959 野村不動産オフィスファンド投資法人、3240 野村不動産レジデンシャル投資法人、3285 野村不動産マスターファンド投資法人
  2015/9/28上場廃止→新設合併により、3462 野村不動産マスターファンド投資法人が2015/10/2上場

 

バックナンバー

※2013年11月以前のバックナンバー(PDF)はこちら

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1 新宿マインズタワー 1,338億円
2 六本木ヒルズ森タワー 1,154億円
3 東京汐留ビルディング 1,100億円
4 汐留ビルディング 964億円
5 北の丸スクエア 816億円
株価値上り率ランキング
1 MidCity +2.14%
2 Oneリート +1.55%
3 日本プロロジス +1.25%
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