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J-REIT市況月次レポート 2016年5月

1.REIT全体市況

5月の東証REIT指数(配当なし)は、前月比-1.49%の下落。月間ベースでは昨年12月以来5ヶ月ぶりの下落となった。
月初は、前月末に発表された日銀の追加緩和見送りを受け円が急騰し、株式相場とともに下落相場で始まり、6日は2週間ぶりに1,900ポイントを割り込んだ。その後急反発し10日は1,947.16まで回復する場面もあったが、消費税増税延期や米国の利上げ観測を受け株式相場が底堅く推移するのに対し、東証REIT指数は段階的に下落した。下落相場の背景には、投資口の売買シェア約40%を占める外国人投資家の動向がある。マイナス金利発表を背景に2月~4月は大幅買越しであったが、5月は4ヶ月ぶりに売りに転じた。マイナス金利による相場への影響が一巡したことや更なる追加緩和が期待し難い点、また円高に伴う利益確定等が売りの要因と見られる。
5月における日銀の買入れ額は144億円と、月間の買入額としては過去最高であったにも関わらず、外国人投資家による差引き300億円超の売越しの中で下支え効果は限定的であった。
また昨年12月の金融緩和補完措置において日銀のREIT買入れ枠が5%から10%へ拡大したことに伴い、日銀による大量保有報告が初めて公表された。買入れ対象となるAA格付32銘柄のうち、5月末時点で13銘柄の投資口を5%保有していることが判明した。

個別銘柄の動きでは、いちごオフィスリート投資法人、積水ハウス・リート投資法人、インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人(IOJ)、ユナイテッド・アーバン投資法人の4銘柄が公募増資を発表した。なかでもIOJは、投資口数が従来の倍となる調達額251億円を見込み、資産規模が47%増の1,542億円に拡大する。1口当たり利益の希薄化により減配となるも、好調な投資口市況で調達環境が良好な時期に資産規模の拡大を優先する構え。
また再編の動きでは、野村不動産マスターファンド投資法人(NMF)が、トップリート投資法人(TOP)を9月に吸収合併する。1口当たり出資額がNMF:TOP=128,001円(出資剰余金含む):517,859円から見ると、合併比率がNMF:TOP=1:2.62(TOPの投資口1口に対し、NMFの投資口2.62口を割り当てる)と、TOPにとっては厳しい条件となった。スポンサー等の物件パイプラインがないため不動産の取得が厳しい時期に外部成長が出来ない点、また保有物件であるイトーヨーカドー東習志野店のテナント退去による減収や減損損失等、長期的な展望と短期的な減収が重なったことが、合併に至った要因とみられる。
昨年以降、野村不動産、大和ハウス工業と同一スポンサーでの合併であったが、今回はスポンサー撤退を伴う再編となった。REITの大型化が進むなか、小規模のREITが独自で存続するための課題が浮き彫りとなったことから、今後再編が活発化するかが注目されよう。

 

<市況データ>

 

2016年5月末現在

(前月末比)

東証REIT指数(配当なし)

1,895.71

-28.73

東証REIT指数(配当込み)

3,422.69

-42.85

時価総額合計

11兆8,622億円

-1,475億円

平均分配金利回り(時価総額による加重平均)

3.32%

+0.07

 


<東証
REIT指数と予想分配金利回りの推移>  (グラフは2014年6月~2016年5月の24ヶ月間) 





2.個別銘柄データ
 

2016年5月末現在
証券
コード
投資法人名 投資口価格
(円)
騰落率
(1ヶ月)
予想分配金
利回り
時価総額
(百万円)
時価総額
シェア
8951 日本ビルファンド投資法人 659,000 -3.94% 2.52% 930,508 7.84%
8952 ジャパンリアルエステイト投資法人 649,000 -3.71% 2.56% 849,742 7.16%
8953 日本リテールファンド投資法人 257,700 -3.16% 3.30% 657,701 5.54%
8954 オリックス不動産投資法人 175,300 -2.83% 3.35% 424,458 3.58%
8955 日本プライムリアルティ投資法人 474,500 -0.84% 2.79% 414,239 3.49%
8956 プレミア投資法人 141,300 2.39% 3.21% 186,091 1.57%
8957 東急リアル・エステート投資法人 152,700 -1.99% 3.44% 149,280 1.26%
8958 グローバル・ワン不動産投資法人 430,500 -4.12% 3.25% 83,431 0.70%
8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 175,000 -6.47% 3.43% 481,491 4.06%
8961 森トラスト総合リート投資法人 211,400 0.00% 3.37% 279,048 2.35%
8963 インヴィンシブル投資法人 76,300 -7.18% 3.63% 280,465 2.36%
8964 フロンティア不動産投資法人 542,000 -0.37% 3.54% 268,832 2.27%
8966 平和不動産リート投資法人 84,500 -6.22% 4.20% 85,755 0.72%
8967 日本ロジスティクスファンド投資法人 244,400 2.22% 3.30% 215,072 1.81%
8968 福岡リート投資法人 203,400 3.14% 3.50% 151,940 1.28%
8972 ケネディクス・オフィス投資法人 630,000 -0.79% 3.33% 255,078 2.15%
8973 積水ハウス・SI レジデンシャル投資法人 120,000 4.26% 3.55% 122,173 1.03%
8975 いちごオフィスリート投資法人 81,200 -2.64% 4.67% 123,951 1.04%
8976 大和証券オフィス投資法人 659,000 -5.04% 3.05% 318,956 2.69%
8977 阪急リート投資法人 134,100 -1.83% 4.10% 80,125 0.68%
8979 スターツプロシード投資法人 175,300 3.79% 4.60% 30,463 0.26%
8982 トップリート投資法人 443,500 8.97% 4.46% 78,056 0.66%
8984 大和ハウス・レジデンシャル投資法人 272,000 2.95% 3.37% 203,385 1.71%
8985 ジャパン・ホテル・リート投資法人 96,300 -1.73% 3.45% 319,900 2.70%
8986 日本賃貸住宅投資法人 86,200 1.77% 3.94% 141,373 1.19%
8987 ジャパンエクセレント投資法人 149,400 -2.48% 3.37% 188,909 1.59%
3226 日本アコモデーションファンド投資法人 457,000 -0.44% 3.44% 221,427 1.87%
3227 MCUBS MidCity投資法人 376,000 3.30% 3.67% 100,025 0.84%
3234 森ヒルズリート投資法人 165,800 2.60% 3.07% 290,256 2.45%
3249 産業ファンド投資法人 572,000 4.95% 3.34% 201,667 1.70%
3269 アドバンス・レジデンス投資法人 280,500 -3.87% 3.37% 364,650 3.07%
3278 ケネディクス・レジデンシャル投資法人 295,000 -2.32% 4.18% 102,981 0.87%
3279 アクティビア・プロパティーズ投資法人 566,000 -2.08% 3.04% 339,404 2.86%
3263 大和ハウスリート投資法人 599,000 3.81% 3.01% 210,069 1.77%
3281 GLP投資法人 127,400 -3.04% 3.62% 330,448 2.79%
3282 コンフォリア・レジデンシャル投資法人 240,900 -1.31% 3.56% 123,703 1.04%
3283 日本プロロジスリート投資法人 240,400 -7.75% 3.37% 442,805 3.73%
3287 星野リゾート・リート投資法人 1,330,000 1.22% 3.34% 108,737 0.92%
3290 SIA不動産投資法人 426,000 0.59% 4.93% 31,993 0.27%
3292 イオンリート投資法人 141,200 4.83% 3.96% 184,897 1.56%
3295 ヒューリックリート投資法人 189,800 1.99% 3.22% 181,639 1.53%
3296 日本リート投資法人 285,000 0.21% 4.97% 111,652 0.94%
3298 インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 95,700 -3.43% 5.41% 51,889 0.44%
3308 日本ヘルスケア投資法人 180,900 -4.39% 4.49% 13,501 0.11%
3451 トーセイ・リート投資法人 115,000 0.26% 5.33% 18,515 0.16%
3309 積水ハウス・リート投資法人 136,100 7.84% 3.80% 121,020 1.02%
3453 ケネディクス商業リート投資法人 287,100 0.56% 4.10% 121,285 1.02%
3455 ヘルスケア&メディカル投資法人 107,900 -0.74% 3.89% 13,002 0.11%
3459 サムティ・レジデンシャル投資法人 94,700 -0.53% 5.47% 15,468 0.13%
3460 ジャパン・シニアリビング投資法人 155,500 -2.51% 4.51% 13,179 0.11%
3462 野村不動産マスターファンド投資法人 175,000 3.00% 3.24% 651,352 5.49%
3463 いちごホテルリート投資法人 199,000 12.11% 2.54% 27,562 0.23%
3466 ラサールロジポート投資法人 103,800 2.17% 4.54% 114,180 0.96%
3468 スターアジア不動産投資法人 100,200 1.93% 3.79% 34,539 0.29%

予想利回り算出方法:年換算予想分配金(当期予想分配金+次期予想分配金)/投資口価格

但し、 決算期が年1回の銘柄: 年換算予想分配金(当期予想分配金)/投資口価格

※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する 

※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する 

※GLP投資法人(3281)、日本プロロジスリート投資法人(3283)、日本ヘルスケア投資法人(3308)、インヴィンシブル投資法人(8963)、サムティ・レジデンシャル投資法人(3459)、ケネディクス商業リート投資法人(3453)、野村不動産マスターファンド投資法人(3462)、ラサールロジポート投資法人(3466)は、利益超過分配金を分配金に含めて算出する

 

バックナンバー

※2013年11月以前のバックナンバー(PDF)はこちら

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5 北の丸スクエア 816億円
株価値上り率ランキング
1 グローバル・ワン +1.15%
2 野村不動産マスター +1.05%
3 積水ハウス・レジ +0.81%
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