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J-REIT市況月次レポート 2016年12月

1.REIT全体市況

12月の東証REIT指数(配当なし)は、前月比+3.28%の上昇。米国の利上げ観測から円安が進行し、月初より大幅上昇したTOPIXとは対照的に、東証REIT指数は、米国の利上げに伴う国内長期金利の上昇側面を懸念し、中旬まで上値の重い展開であった。しかし、日銀が国債購入額を増額することで長期金利の上昇を抑制する姿勢を示すと、20日は前日比+20.98ポイントの大幅上昇。その後も月末に掛けて6営業日連続上昇し、年末は一時1,868.48ポイントと8月1日以来5ヶ月ぶりに高値を付け、REIT全体の時価総額は5月以来7ヶ月半ぶりに12兆円を突破した。
12月における日銀の買入額は計52億円。年間の買入額は計887億円となり、買入れ枠900億円をほぼ消化した。

個別銘柄の動きでは、投資法人みらいが16日に上場した。初値は176,000円とIPO発行価格183,000円を3.8%下回った。これで2016年に新規上場した7銘柄のうち、ラサールロジポート投資法人と三井不動産ロジスティクスパーク投資法人を除く5銘柄が公募割れとなった。

既存銘柄では、日本プロロジスパーク投資法人が、公募増資を行った。物件取得額306億円に対し、調達額138億円と比較的小さい規模の増資となったため、有利子負債比率が前期末38.5%から39.1%へ僅かに上昇する。しかし資産規模4,778億円と物流施設系銘柄としては最大規模である安定性や、優先交渉権取得に加えスポンサーの開発計画も続く点から、今後の外部成長にも不安要素がない。但し、関西圏の投資比率が他の物流施設系銘柄よりも高いため、2017年の関西圏の大量供給によるポートフォリオへの影響に注視したい。

インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人が晴海トリトンオフィスタワーZを売却することを発表した。Y棟に入居する住友商事の移転計画に先立ち、関連会社の退去リスクを事前に回避するとともに、売却益783百円を確保する。併せてマルチテナントの錦糸町プライムタワーを取得することによって、資産規模を拡大しながら、テナント分散も図る等、ポートフォリオが強固なものとなる。更に投資主総会の承認を前提にオフィスビル特化型から総合型へ転換する。不動産取得環境が厳しいなかで、オフィスビル以外に間口を広くすることによって資産規模拡大とポートフォリオの安定性を狙う。特にスポンサーが運用ノウハウを持つ都市型商業施設に積極的な姿勢を示していることから、賃料上昇等の内部成長が期待できる一方、収益の変動が大きくなる側面が指摘できよう。

 

<市況データ>

 

2016年12月末現在

(前月末比)

東証REIT指数(配当なし)

1,855.83

+58.94

東証REIT指数(配当込み)

3,422.06

+123.41

時価総額合計

12兆1,233億円

+4,961億円

平均分配金利回り(時価総額による加重平均)

3.53%

-0.09

 


<東証
REIT指数と予想分配金利回りの推移>  (グラフは2015年1月~2016年12月の24ヶ月間) 




2.個別銘柄データ

2016年12月末現在
証券
コード
投資法人名 投資口価格
(円)
騰落率
(1ヶ月)
予想分配金
利回り
時価総額
(百万円)

時価総額
シェア

8951 日本ビルファンド投資法人 647,000 1.57% 2.67% 913,564 7.54%
8952 ジャパンリアルエステイト投資法人 637,000 2.91% 2.69% 834,030 6.88%
8953 日本リテールファンド投資法人 236,600 1.89% 3.59% 603,850 4.98%
8954 オリックス不動産投資法人 184,500 6.59% 3.24% 465,793 3.84%
8955 日本プライムリアルティ投資法人 460,500 -0.97% 3.05% 402,017 3.32%
8956 プレミア投資法人 138,200 2.29% 3.55% 182,009 1.50%
8957 東急リアル・エステート投資法人 148,100 4.44% 3.55% 144,783 1.19%
8958 グローバル・ワン不動産投資法人 438,000 3.18% 3.35% 84,884 0.70%
8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 177,900 2.01% 3.56% 541,354 4.47%
8961 森トラスト総合リート投資法人 184,400 7.08% 3.90% 243,408 2.01%
8963 インヴィンシブル投資法人 52,700 -7.54% 5.11% 193,716 1.60%
8964 フロンティア不動産投資法人 499,500 -1.87% 3.86% 247,752 2.04%
8966 平和不動産リート投資法人 83,700 6.62% 4.43% 84,943 0.70%
8967 日本ロジスティクスファンド投資法人 246,400 9.41% 3.30% 216,832 1.79%
8968 福岡リート投資法人 184,800 1.15% 3.57% 138,046 1.14%
8972 ケネディクス・オフィス投資法人 672,000 10.16% 3.42% 272,083 2.24%
8973 積水ハウス・SI レジデンシャル投資法人 129,900 6.65% 3.35% 143,606 1.18%
8975 いちごオフィスリート投資法人 76,000 -1.55% 5.04% 116,454 0.96%
8976 大和証券オフィス投資法人 590,000 1.90% 3.58% 293,743 2.42%
8977 阪急リート投資法人 146,100 -2.08% 3.59% 87,295 0.72%
8979 スターツプロシード投資法人 151,100 0.27% 5.53% 38,799 0.32%
8984 大和ハウスリート投資法人 295,600 3.83% 3.19% 449,099 3.70%
8985 ジャパン・ホテル・リート投資法人 78,600 -1.26% 4.27% 295,686 2.44%
8986 日本賃貸住宅投資法人 78,400 -4.39% 4.52% 128,581 1.06%
8987 ジャパンエクセレント投資法人 148,300 4.00% 3.50% 193,635 1.60%
3226 日本アコモデーションファンド投資法人 511,000 8.26% 3.23% 247,591 2.04%
3227 MCUBS MidCity投資法人 337,000 -1.61% 4.41% 89,650 0.74%
3234 森ヒルズリート投資法人 157,900 4.43% 3.29% 276,426 2.28%
3249 産業ファンド投資法人 557,000 5.29% 3.45% 196,378 1.62%
3269 アドバンス・レジデンス投資法人 309,000 7.22% 3.18% 417,150 3.44%
3278 ケネディクス・レジデンシャル投資法人 316,500 5.57% 4.06% 110,487 0.91%
3279 アクティビア・プロパティーズ投資法人 551,000 9.54% 3.32% 366,533 3.02%
3281 GLP投資法人 134,600 4.91% 3.66% 384,024 3.17%
3282 コンフォリア・レジデンシャル投資法人 262,500 6.84% 3.44% 134,795 1.11%
3283 日本プロロジスリート投資法人 238,900 0.84% 3.48% 454,694 3.75%
3287 星野リゾート・リート投資法人 610,000 1.16% 3.80% 99,744 0.82%
3290 SIA不動産投資法人 396,000 4.49% 5.58% 37,481 0.31%
3292 イオンリート投資法人 127,900 4.15% 4.45% 167,481 1.38%
3295 ヒューリックリート投資法人 196,100 5.49% 3.25% 204,925 1.69%
3296 日本リート投資法人 285,000 4.28% 5.20% 111,652 0.92%
3298 インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 96,400 9.92% 7.31% 78,619 0.65%
3308 日本ヘルスケア投資法人 177,200 -1.56% 4.63% 13,225 0.11%
3451 トーセイ・リート投資法人 107,700 -0.37% 6.10% 19,731 0.16%
3309 積水ハウス・リート投資法人 150,100 5.26% 3.48% 134,189 1.11%
3453 ケネディクス商業リート投資法人 266,400 3.46% 4.46% 112,541 0.93%
3455 ヘルスケア&メディカル投資法人 104,800 -2.87% 4.46% 12,628 0.10%
3459 サムティ・レジデンシャル投資法人 86,700 2.85% 6.03% 24,536 0.20%
3460 ジャパン・シニアリビング投資法人 141,200 -3.42% 4.96% 11,967 0.10%
3462 野村不動産マスターファンド投資法人 176,800 3.70% 3.29% 739,577 6.10%
3463 いちごホテルリート投資法人 128,900 3.29% 4.46% 33,203 0.27%
3466 ラサールロジポート投資法人 110,700 0.00% 4.29% 121,770 1.00%
3468 スターアジア不動産投資法人 97,600 7.73% 6.32% 33,643 0.28%
3470 マリモ地方創生リート投資法人 80,900 3.19% 4.75% 7,359 0.06%
3471 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 333,000 8.65% 3.00% 74,592 0.62%
3472 大江戸温泉リート投資法人 80,800 1.76% 6.02% 14,237 0.12%
3473 さくら総合リート投資法人 78,800 2.74% 5.18% 26,240 0.22%
3476 投資法人みらい 171,200 - 5.51% 50,290 0.41%

予想利回り算出方法:年換算予想分配金(当期予想分配金+次期予想分配金)/投資口価格

但し、 決算期が年1回の銘柄: 年換算予想分配金(当期予想分配金)/投資口価格

※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する 

※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する 

※GLP投資法人(3281)、日本プロロジスリート投資法人(3283)、日本ヘルスケア投資法人(3308)、サムティ・レジデンシャル投資法人(3459)、ケネディクス商業リート投資法人(3453)、野村不動産マスターファンド投資法人(3462)、ラサールロジポート投資法人(3466)、マリモ地方創生リート投資法人(3470)、三井不動産ロジスティクスパーク投資法人(3471)は、利益超過分配金を分配金に含めて算出する

 

バックナンバー

※2013年11月以前のバックナンバー(PDF)はこちら

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1 グローバル・ワン +1.15%
2 野村不動産マスター +1.05%
3 積水ハウス・レジ +0.81%
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